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朝日西五反田マンション(中古)−「五反田」駅徒歩4分で坪86万円の格安投資物件

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線「五反田」駅より徒歩4分、東急池上線「大崎広小路」駅より徒歩6分の場所に立地する朝日建物旧分譲・南海建設施工・地上11階建・総戸数51戸・1978年11月築の旧法賃借権物件『朝日西五反田マンション』です。

 アドレスは品川区西五反田2丁目です。西五反田は、品川区の北部に位置し、1丁目から8丁目まであります。町域北部から北東部は山手線の線路に接し、これを境に品川区上大崎・品川区東五反田に接しています。また、東部は品川区大崎に、南東端は品川区戸越に、南東部は品川区平塚に、南部は品川区荏原に、南西部は品川区小山に、西部は品川区小山台に、北西部は目黒区下目黒に接する位置関係になっています。

 町域内を山手通り(北西から南東方向)、国道1号(桜田通り・第二京浜)、東京都道・神奈川県道2号東京丸子横浜線(中原街道)、首都高速2号目黒線が通っており、幹線道路が集まった地域でもあります。「五反田」駅付近や幹線道路沿いを中心に、ビルや商店など商業地が広がっていますが、その他は住宅地となっています。


 「五反田」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅A2出口から桜田通リを南下し、目黒川を渡ってすぐを右手に入り、山手通りに出る右手に本マンションは所在します。桜田通りと山手通りが交差する西五反田1丁目交差点から徒歩1分で、本マンションが建つのは、オフィスやマンションがならぶ、少し落ち着いたエリアです。なお、「大崎広小路」駅からは徒歩6分です。

 本マンションの
竣工は1978年、分譲時の間取りは1LDKから5LDKで、DINKSからファミリーまで対応する、ゆったりとした空間が確保されています。近隣には大型スーパーマーケットや大型レンタルビデオ店があり、コンビニエンスストアやドラッグストア、ランチ、カフェに便利な飲食店も多く、また、散歩にもぴったりな目黒川も徒歩2分ほどと、暮らしやすい環境も魅力と言えるでしょう。また、「五反田」駅直結のアトレには1階にスーパー、上の階には様々な飲食店が入っており、ランチ時から夜まで賑わいます。

 本マンションは
グレータイル貼りの堅牢な外観です。築39年になりますが、清潔さが保たれています。築年当時に購入された方は、70〜80歳代になっているようです。角地の立地で、1Fには飲食店が入居しているので視認性も高く、来客の際の良い目印となりそうです。人通りも多いので、夜道も安心です。

 エントランスはレトロなタイル貼りで、オートロックあり、共用部は清掃が行き届いています。共用廊下は風通し程度の開口がありますが、ほとんど内廊下のような仕様です。周りは建物に囲まれているので、眺めは今一つかもしれません。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の3階に所在する専有面積46.34平米の2DKです。玄関から左右に広がるユニークな間取りで、両面バルコニーとなっています。玄関から入って左手が6.5帖のDKで、その先に5.5帖の洋室があり、玄関右手には6帖の和室があります。水廻りは玄関正面から右手に固められています。収納は押入とクローゼットが標準的に付いています。

 正直微妙な間取りとも言えますが、これはこれで
使い慣れれば面白そうで、ミニシェアハウスとしても使えるかもしれません。

 販売価格は1,200万円、坪単価86万円で、旧法賃借権であるにしても耳目を引く安さです。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,773万円〜1,974万円、『マンションマーケット』では1,763万円〜1,944万円、『ふじたろう』では1,556万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,258万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,681万円、坪単価120万円となり、販売価格は28.6%割安との試算結果です。ちなみに、本マンションはオーナーチェンジ物件で現在月額12万円で賃貸中です。したがって、表面利回りは12%実質利回りは、管理費月額13,900円、修繕積立金月額11,630円、借地料月額8,000円を差し引いて86,470円、8.6%となります。

 現在は借地権物件でもアプラスなどは融資してくれますので、仮にフルローン、金利2%、融資年限15年とすると、
支払月額は77,221円で、手残りは9,249円となります。物足りないかもしれませんが、古いとはいえ城南物件でフルローンで借りても毎月1万円近くの純益が出て、かつ、リセールの心配が非常に小さい物件は希少です。リスクの少ないお手頃な物件として十分検討に値する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:朝日西五反田マンション
 価格:1,200万円 (税込)
 所在:品川区西五反田2丁目
 交通:「五反田」駅徒歩4分
 面積:専有46.34平米

詳細はこちら
朝日西五反田マンション

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| 中古マンション 品川区 | 23:08 | comments(4) | trackbacks(0) |
Comment
coralislandさん たびたび失礼します。

こちらの記事へのコメントを、ひとつ前の記事の方に書き込んでしまいました。
たいへん失礼いたしました!m(_ _)m
| あおい | 2017/08/24 9:54 AM |
あおいさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

ここ3日ほどインターネットにつなぐ環境にいなかったので、
お返事が遅れて申し訳ありません。

私もはじめ、
「妙な間取りだなあ〜」と見ていたのですが、
そのうち、
「待てよ、これっていいかも」と思えてきました。
部屋と部屋の独立性がきちんと確保されていて、
なおかつ共同生活としてのつながりも失わない、
古いマンションですが、
今の時代にマッチした間取りだと思うのです。

旧法賃借権は、地代を払い、かつ、
所有権ではないので自由に処分できないのが
デメリットですが、
価格は安いですし、固定資産税は払う必要がありません。
おっしゃるとおり、マンションであれば、
他の区分所有者の意向は無視できないので、
それほど違いはないかもしれませんね。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/08/24 8:12 PM |
建物の固定資産税はかかりますよね!
むしろ土地は1/6になりますから殆ど影響ありません
割安でしょうか?
経費率も30%越えていますし
退去したら300万程リフォーム費用がかかるとすれば査定サイトの甘さからするとババに見えるのですが…
| とま | 2017/08/24 11:26 PM |
とまさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます。

固定資産税はおっしゃる通りで、
かからないのは土地のみでした。
申し訳ございません。

割安か否かですが、
ご指摘の通り、
投資目線でどうか、も大切な視点だと思います。
査定サイトについては、複数活用している中で、
1物件に対して甘い査定のサイトもあれば
厳しい査定のサイトもあるのですが、
割安サインが本物件のように揃うのは
少数なのも事実です。
お得かどうかは別として、
取引実勢からすれば価格が安い、
ということなのではないかと考えております。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます。
| coralisland | 2017/08/25 8:57 PM |
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