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基準地価では荒川区・北区・足立区が躍進!−南千住のポテンシャルに注目

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★ 9月20日付日本経済新聞によれば、東京都内の住宅地は前年比で1.8%上昇しました。今回の調査では、都心3区(千代田、中央、港)の地点が都内の上昇率トップ10からほぼ外れたのが特徴です。価格が上昇しきった都心部の地価上昇が鈍化する一方、交通利便性が比較的高い周辺部の上昇が目立ちます。

 例えば、
都内住宅地の上昇率トップは荒川区南千住8丁目の6.3%です。「南千住」駅は東京メトロ・日比谷線など3路線が乗り入れ、大型のホームセンターが出店するなど利便性が高まっています。「価格水準が低く割安感があり、マンション立地として見直された」(調査会社、東京カンテイの井出武・上席主任研究員)とのことです。

 区全体でみると、
荒川区の住宅地の上昇率は5.3%と前年より2.1ポイント拡大しました。このほか足立区も3.4%と1.8ポイント拡大するなど周辺部の地価上昇が目立ちます。

 一方、都心3区から上昇率トップ10に入ったのは、千代田区三番町など2地点にとどまりました。
千代田区の住宅地の上昇率は5%と前年より5ポイント縮小しました。中央区や港区も縮小し、都心3区の上昇率は軒並み鈍化しました。

 東京カンテイの井出・上席主任研究員は
「都心3区などは物件が高くなり、住宅地としてはもう伸びない」と指摘しています。「これまでは中心部が地価をけん引していたが、今後は周辺部が引っ張る構図になるだろう」とみています。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。これは
国土交通省が発表した平成29年都道府県地価調査の結果です。東京23区に関して言えば、平成28年の上昇率が2.8%なのに対し、平成29年の上昇率は3.4%と、上昇率の拡大が見られます。しかし、さらに細かく見れば、上記の通り、都心部の上昇率の鈍化及び周辺部の上昇率の更なる伸びが観察されます。

 23区で上昇率トップの地点となった荒川区南千住8丁目(上昇率6.3%)は、
「南千住」駅から徒歩11分で、それほど駅近という場所ではありません。したがって、平米単価が51万円と低いのですが、平成28年の平米単価が48万円だったために、トップの上昇率となりました。

 トップ10の顔ぶれを見てみると、
荒川区が2地点(南千住、西日暮里)、北区が2地点(中里、上中里)、足立区(綾瀬)が1地点と、坪単価が低いエリアが半分を占めました。一方、都心5区の上層率は、昨年4.4%から本年4,0%に落ちています。堅調な伸びとは言え、頭打ち感は否めません。

 平成29年地価調査で、
上昇率が5.0%を超えた特別区は、千代田区・文京区・目黒区・荒川区の4区であり、上昇率が1.0%〜3.0%で低かったのは大田区、練馬区、葛飾区です。ここでもやはり、荒川区の躍進が目立ちます。

 特に
「南千住」駅は、地味な駅ながら、JR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスの3路線が乗り入れており、1日当たりの乗降客数は平成13年の12,838人から平成27年の35,428人へと、2.75倍も増えています。

 2年前、私は
『ウエリス南千住』のモデルルームを見学に行ったことがあります。「南千住」駅徒歩6分でありながら平均坪単価220万円台という安さに興味を抱いたからでした。

 「つくばエクスプレスもできましたし、都心には日比谷線で一本ですので、例えば都心にお勤めのビジネスマンのご主人、つくばにお勤めの研究者の奥様というカップルが、双方に便利な場所ということで、ご見学に来られています。」

 このようなモデルルームの担当者の説明を聞き、私も「なるほど、南千住は今後伸びるかも」と実感しました。「今後は城東・城北が狙い目」と解説するマンション評論家もあり、このエリアのポテンシャルに賭ける時代がようやくやってきたのかもしれません。

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