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グレイスマンション(中古)−根岸の懐かしき坪85万円オーナーチェンジ物件

JUGEMテーマ:マンション


★ JR山手線「日暮里」駅より徒歩7分の場所に立地するマツヤハウジング旧分譲・地上4階建・総戸数8戸・1979年11月築の『グレイスマンション』です。

 アドレスは台東区根岸2丁目です。根岸は、上野の山の北の陰に位置し、西はJR山手線、北は荒川区東日暮里・南千住、東は台東区三ノ輪・竜泉・下谷に囲まれた三角形の町域です。関東大震災や第二次世界大戦で罹災しなかった市街地も含まれ、昔ながらの町並み・建造物が残されている場所もあります。

 根岸は落語家の7代目林家正蔵一門(海老名家)の家があることでも知られ、特に7代目正蔵、当家出身の初代林家三平は当地名の「根岸(の師匠)」の名でも知られていました。他にも8代目桂文治もこの地に住んでいました。

 地名の由来は、上野の崖の下にあり、かつて海が入り込んでいた頃、木の根のように岸辺がつづいていたためといわれています。室町時代に、武蔵国豊島郡根岸村という地名があったという説もありますが、当時から金杉(金曽木)の地名が一般的でした。江戸時代は、武蔵国豊島郡金杉村の一部であり、正保3年に東叡山寛永寺領となりました。明治24年に上根岸町、中根岸町、下根岸町となり、昭和22年、大東京35区は22区(後に練馬区が板橋区から分区し23区となる)に再編され、これに伴い下谷区上根岸町、中根岸町、下根岸町は台東区の町名となりました。


 「日暮里」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅南口を東側に出て、ガストの角を右折して東へと歩き、尾久橋通りと接する角を右折した左手に所在します。同駅からは少しずつ下っていく道のりとなります。

 同じ町内には、正岡子規が晩年まで過ごした
子規庵や、林家三平の資料館でもあるねぎし三平堂があり、下町風情を感じることもできます。「日暮里」駅との間にはファミリーマートが、尾久橋通りに出ればマルエツプチがあるため、お買い物も不便を感じません。

 白タイルの外観は築年数並ではありますが、清潔感があります。
自主管理方式で管理費は月額6,400円です。修繕積立金を毎月徴収していないため、大規模修繕の場合は、総戸数8戸のオーナーが費用を分担して対応することになるのでしょう。

 対象住戸は、
地上4階建て建物の3階に所在する専有面積57.43平米の3DKです。南・西向き角部屋で、西側隣接地が空いているため、日照は良好と思われます。玄関から入るとすぐ8.0帖のDKがあり、3部屋すべてがDKとつながっています。このうち2部屋が和室でいずれも6帖、洋室1部屋が5.5帖となります。収納は押入主体で、十分な容量があります。

 間取りを眺めていると、
「昔こんなところに家族で住んだよなあ」と懐かしくなりました。そういう意味で捨てがたい間取りで、小学生くらいまでのお子さんがいる4人家族にはぴったり、という気がします。

 販売価格は1,480万円、坪単価85万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,451万円〜1,652万円、『マンションマーケット』では1,804万円〜1,995万円、『スモーラ』では1,481万円〜1,622万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,668万円、坪単価96万円となり、販売価格は11.3%割安との試算結果です。なお、対象住戸はオーナーチェンジ物件であり、現在月額10.5万円の家賃で賃貸されていますので、投資用物件としての扱いとなります。

 現在の
表面利回りは8.5%、実質利回りも8.0%すので、なかなかの高利回りです。さらに、本マンションの他の住戸が、同じ専有面積で1,950万円で今夏売りに出されていたことからも、割安感があります。本日現在、不動産ポータルサイト「アットホーム」でのお気に入り登録数が東京で最も多い中古マンションとなっており、成約は時間の問題かと思われます。

 種別:中古マンション
 名称:グレイスマンション
 価格:1,480万円 (税込)
 所在:台東区根岸2丁目
 交通:「日暮里」駅徒歩7分
 面積:専有面積57.43平米

詳細はこちら
グレイスマンション

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| 中古マンション 台東区 | 21:06 | comments(0) | trackbacks(0) |
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