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競売でマンションを買う?−「下手な鉄砲数打ちゃ当たる」の精神で

JUGEMテーマ:マンション


 「こんなに高いとどうにも…」

 マンション価格を眺めるのが趣味みたいになっている私ですが、これだけマンション価格が上がると、検索してもただ意気消沈するだけになってきています。例えば、「代官山」駅徒歩10分内マンションで検索すると、築52年を超える『中目黒マンション』(「中目黒」駅徒歩2分、「代官山」駅徒歩7分)が専有面積37.81平米に対し販売価格3,480万円、坪単価304万円と、坪300万円を超えてしまっています。特にリノベーション物件とも記載がないので、購入後にさらにコストをかけなければいけないのでしょう。

「……」

 私が3〜4年前検索した時は、「代官山」駅徒歩5分で、上記マンションより新しいマンションが、専有面積40平米超で販売価格2,000万円ちょっとでした(あっと言う間に売れていきましたが)。坪単価は200万円を下回っていたわけで、3〜4年の間に中古価格は少なくとも1.5倍になっています。

「…最後の頼みは任意売却か、競売か…」

 実は私の知り合いが都心の任意売却物件を最近購入しました。懸念された権利関係のトラブルもなく、全面リフォームで時間とコストはかかりましたが、市場価格よりかなり格安で都心マンションを手に入れる>ことができました。

 今、『競売公売.com』というサイトを見ると、「渋谷」駅徒歩6分、「代官山」駅徒歩8分という立地のマンション『サンビューハイツ渋谷』(1981年築)の6階住戸が
専有面積60.66平米に対し3,610万円という見積もり価格が出ています。坪単価は197万円で坪200万円を切っており、かつ、所有者が居宅として使用し、未納管理費もない「権利関係のきれいな物件」です。

 もちろん競売ですから、見積もり価格で買えるわけではなく、入札者の中で最も高い価格で札を入れた者が勝ち得ることになります。この
「いくらで札を入れるか」が素人には難しく、二の足を踏んでしまいます。

 それでは、目安としてだいたいどれくらい上乗せして札を入れれば
「笑われない」(誰も笑う人はいないのですが、気分としてはそんな感じです)でしょうか。見積もり価格と落札価格との乖離を「乖離率」と言いますが、この乖離率は物件によって様々で、平成20年〜25年の間のマンション競売では、最高329%、最低87%と大きな開きがありました。

 それでも、その中間値をとってみると一定のところに落ち着いてきます。各年の中間値を取ってみると、
平成20年129%、平成21年124%、平成22年144%、平成23年144%、平成25年153%、平成26年166%と、徐々に乖離率が大きくなっています。

 本来は平均解離度をかければ納得の価格設定となると思いますが、本物件の場合、乖離率1.66をかけると5,990万円となり、旨味はなくなります。一方、本物件の
中古推定価格は概ね4,870万円ですので、見積もり価格と推定価格の中間の額4,240万円程度にはとどめたいところです。

 競売は
「下手な鉄砲数打ちゃ当たる」の精神でよいのでしょう。ある程度の推測で札入れを続けていけば、早晩きっとお得な「お宝物件」を手に入れることができると思います。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:43 | comments(4) | trackbacks(0) |
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| - | 20:43 | - | - |
Comment
こんにちは。昨日から急に寒いくらいの気候になりましたが、
日中はさわやかな日差しに恵まれました。

「競売公売com.」というサイト、はじめて知りました。
入札は、いろいろ考えてしまうと、より難しそうですね。

(以下は不動産の話ではなく、申しわけないですが)
私が以前から一度参加してみたいと思っている勉強会のような講座があります。
その聴講料が、内輪の会ということもあるのか「お気持ち」なのです。
で、会に知り合いもいない私はどうしたらいいのかわからず、
未だ行けずじまいです(苦笑)!

読ませていただき、あれこれ考えず思い切って踏み出せばいいのかな、
なんて思いました。

これからも楽しみにしています!
| あおい | 2017/09/29 3:17 PM |
あおいさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

競売は、慣れてしまうといいのでしょうが、
敷居はとても高いです。
私も今のところは、
競売物件を「え、こんな価格あり?」
と興味津々で眺めるところにとどまっています。

「お気持ち」、難しいですよね。
場面は違いますが、
昔中近東にいたとき、
地元のガイドさんに名所を案内されて、
いくら払えばいいか尋ねたところ、
「up to you (あなた次第よ)」と言われて
とても困ったことを思い出しました。

その勉強会を聴講している方々も
はじめは迷ったでしょうから、
聴き終わった後に
お隣の方にこっそり聴いてみてはいかがでしょうか。。。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/09/29 10:14 PM |
coralislandさん、アドバイスありがとうございます(*^-^*)

聴講料は先払いだと思っていましたが、
なるほど、聴き終わった後なのかもしれませんね。

価格が提示されていれば、高いとか適正などと
反射的に思いますが、お気持ち、と言われてしまうと
自分の判断に自信が持てなくなるのが
我ながらおかしいです。

北仲のMR、私も見せていただきました。
図面集がタブレットというのは、ほんとにびっくりでした。

横浜の魅力は何といっても海ですね〜
さわやかな季節のご見学、充実のひと時となりますように!
| あおい | 2017/10/01 1:02 PM |
あおいさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

聴講料は先払いかもしれないのですね。
それだとおっしゃる通り、判断に迷ってしまいます。。。

北仲は、総戸数が多いこともあってか
思っていたより低価格の住戸がありそうです。
リタイア後であればプライベートだけ考えて、
横浜の海風に吹かれる生活もよいな、と思います。
竣工時は自分がそうなるにはまだ早そうなのですが、
とりあえず楽しんでまいります!

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます。
| coralisland | 2017/10/01 10:21 PM |
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