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都心不動産は相続税対策の商品に−不動産はもはや利回りでもなくなった

JUGEMテーマ:マンション


★ 10月14日付のダイヤモンド・オンラインでは、『富裕層が不動産を買うと節税になる仕組みとは?』と題して、以下のような記事を掲載しています。後半部は著書の本の紹介が中心ですので、前半部のみご紹介します。

「プライベートバンクの顧客がすでに高齢の場合には、
資産を増やすことの優先順位は高くありません。それよりも喫緊の課題が相続税対策です。そして相続税対策に不動産保有が効果てきめんなことは、よく知られています。ご存じの方も多いでしょうが簡単に説明しましょう。

 日本の土地の価格は複雑で、1つの土地に「実勢価格」と「公示地価」、「相続税路線価」「固定資産税路線価」という4つの価格があります。実勢価格とは実際の市場で売買されている価格で、公示地価は国土交通省が毎年調査して発表する、土地取引や土地税制評価の基準となる価格。相続税路線価と固定資産税路線価は、それぞれの税金を決める基準となるものです。

 そして、相続税対策としての不動産保有でポイントになるのが、実勢価格と相続税路線価の違いです。


 路線価は多くの場合、実勢価格の70〜80%程度です。つまり1億円で購入した不動産でも、相続税・贈与税を計算する際には7000万円〜8000万円の資産と見なされ、税額は実際の資産価値よりも低くなるということ。タワーマンションを購入して節税をおこなう「タワマン節税」が数年前に話題になりましたが、これは実勢価格と相続税評価額の乖離による節税効果を狙ったものでした。

 また、
相続人がその住居に実際に住み、一定の条件を満たすことで相続税評価が8割も減額される「小規模宅地等の特例」や、マンションやアパート経営に活用することで減税される「貸家建付地の優遇措置」など、不動産にはさまざまな形で相続税評価額を減らせる仕組みがあります(2015年より贈与税・相続税の最高税率のアップがおこなわれ、また相続における基礎控除枠の減少で相続税の対象になる人も増えたため、このあたりの知識は富裕層以外の人にとっても重要です)。

 すでに使い切れない資産を持つ富裕層は、資産を「増やす」ことよりも「減らさない」ことに対するニーズが強いため、この税金対策の提案は富裕層にとって非常に刺さりやすいわけです。

 よって、富裕層がてっとり早く資産を圧縮して相続税を減らしたいのであれば、
不動産を買い漁ることが有効な手段です。その際には当然、売買手数料や仲介手数料が発生しますが、不動産を買うことで相続税が仮に数千万円、数億円抑えられたら十分ペイできるのです。そういったシミュレーションもプライベートバンクがおこないます。

 一般の人はそのような不動産の買い方はできませんから、これも一種の富裕層限定の資産運用法といえるでしょう。

 ちなみに、相続対策を目的とした不動産投資が多いといっても、日系のプライベートバンクだけでなく、外資系のUBSやクレディ・スイスでも不動産担保ローンを扱っており、不動産投資の支援をしています。株や債券などの金融商品を担保にして、借りたお金で不動産投資をするような柔軟な運用戦略も各社ごとに用意があります。また、プライベートバンカー自身が独自に不動産投資会社とネットワークを構築しているケースもあり、
個別でキックバックを受けとっているという噂もかつてよく耳にしました。」

 以上がダイヤモンド・オンラインの記事の概要です。本日、私が目にした大手不動産仲介会社のチラシは、
「不動産の投資物件を探しています」というものでした。1物件の金額水準は1億5千万円までで、複数戸を次々と購入するような勢いのチラシでした。利回りは表面で4%あればよい、とのことです。

 表面利回り4%というと、
ローンを組むとまずは足が出る水準となります。しかし、今回の依頼主はすべてキャッシュで購入する意向とのことです。マンションでは毎月の管理費・修繕積立金もかかりますし、賃料も下落していきますから、購入分を取り戻すには25年どころか30年超はかかる計算です。

 そうだとすると、これは
有り余るキャッシュを持ってしまった個人又は法人の節税対策ではないか、という気がします。個人の場合は上記のような解説なのでしょうし、法人については詳しくはわかりませんが、例えば社宅としての購入ならば経費として損金算入できるなど、さまざまな会計処理上のメリットがありそうです。

 マンションの売却を考えている方は、
このような誘いに乗ることも一つの方法でしょう。もちろん仲介会社の適正価格への査定は入るのでしょうが、相手が待ち構えているだけに売りやすく、厳しい指値も回避できる可能性が高いと思われます。もっともこのような広告は仲介会社の誘い水に過ぎず、実際にはそんな虫のいい話はなかった、ということもあり得ます。

 郊外の実需のマンションの売れ行きが鈍っているというのに、
都心の高額マンションがまだまだ好調なのは、こういった背景があるのでしょう。不動産はもはや、価格を追求する実需でも、利回りを追求する投資でもなくなり、評価額を減じるための相続税対策の商品となりつつあります。一般人からすればこの如何にも不合理な売れ方が日本経済を引っ張っているのだとすれば、好景気の実感がわかないのも「むべなるかな」という気がします。

 額に汗して労働し、長年かけて貯金してきたお金で、ささやかなマイホームを建てる−そんな
日本人の古き良き夢が懐かしく思い起こされる今日この頃です。

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