<< トーカングランドマンション音羽(中古)−「護国寺」駅徒歩1分、坪165万円の魅力 | main | パークコート山下公園(新築)−ホテルニューグランドの向かい、誰もが羨む立地 >>
スポンサーサイト

一定期間更新がないため広告を表示しています



| - | | - | - |
今買うのが愚かなのか、買わないのが愚かなのか−マンション市況の曲がり角に佇む

JUGEMテーマ:マンション


★ 10月29日付マイナビニュースでは、『過去の景気クラッシュに学ぶ不動産市場の終焉とは?』と題して、中山聡氏の記事を掲載しています。以下その概要を記します。

不動産市場の活況が続いています。不動産経済研究所の調べでは、2017年度上半期に発売された首都圏のマンション一戸当たりの平均価格が5,993万円で、16年前のバブルの頂点の時よりも高くなりました。東京カンテイが公表した新築マンション年収倍率は、首都圏で10.68倍です。通常であれば5〜6倍程度です。

 ここまで不動産価格が上昇すると、マンション開発会社も
庶民向けマンションは売れにくいとみて、より付加価値が見込める「億ション」の開発にシフトしています。それも2億、3億といった超高級マンションの開発に注力して、これがまたよく売れているといいます。

 戦後2番目ともいわれる景気拡大を受けて、株式市況も不動産市況も活況を呈している中、
このような景気がいつまで続くのか、過去の例を振り返ってましょう。

 ここ50年の地価動向を見てみると、次のきっかけで不動産価格が大きく下がりました。


(1) 証券不況(1964年)
 東京オリンピック後の金融引き締めにより、企業業績が悪化、それまで無理な資金繰りをしていた証券会社があおりを食って赤字となり、山一證券への日銀特融や赤字国債の発行で対応しました。年40%から80%も上昇していた地価は、その5年後にほぼ0%まで変動しました。

(2) ニクソン・ショック(1971年)とオイルショック(1973年、1979年)
 ニクソン大統領がドル紙幣と金の交換を停止し、急激な円高(1ドル360円→308円→変動相場制)が起きたためによる円高不況、それに続いて原油価格が1バレル5ドルから11ドルと2倍以上に上がった結果、それまで年30%から40%上昇していた地価は、年マイナス10%くらいまで変動しました。

(3) プラザ合意の円高不況(1985年)とバブル崩壊(1991年)
 その後、プラザ合意を経てバブル景気につながりました。地価も年30%から90%も上昇しましたが、不動産業への貸し出しを規制する総量規制をきっかけに地価は年マイナス20%からマイナス40%も下落することになりました。

(4) リーマンショック(2008年)
 ようやくバブル崩壊から回復しようとしていた時、アメリカの住宅バブル崩壊をきっかけとしたリーマンショックは、日本でも不動産会社がバタバタ倒産する事態となりました。バブル後から回復しようとしていた地価も、再び下落することになりました。

 現在、アメリカも、ヨーロッパも、世界的に好景気にあるようです。
日本の景気拡大は58か月と長く続いています。一方、歴史を見れば10年続いた景気拡大はなく、今後、景気も、不動産市況も何かのきっかけで下がることも考えられます。しかし、残念ながらそれはいつになるかは誰もわかりません。

 しかし過去の歴史をみれば、
不動産市場の崩壊は、金融と株式からはじまることが多いとわかります。不動産市況が崩壊する前には、必ず金融政策と株式市場が変調します。心配な方は、日経平均などを日々チェックしておくとよいのではないでしょうか。」

 以上がマイナビニュースの記事の概要です。最近、「中国はいずれ崩壊する」と書いて売上を伸ばしてきた数多の
「中国崩壊本」自身が「崩壊」るのでは、とその信憑性が疑われる事態になっています。不動産バブルの崩壊を唱える論調もそれに似たところがあって、私も反省するところなのですが、「皆が安心したその時が危ない」という言い方もまたできてしまうので、こればっかりは先行きどうなるかわかりません。

 また、
今年は昨年に比べてマンション価格の上昇が鈍っており、一説には昨年に比べて新築分譲マンションの価格を1割落としたとも言われています。野村不動産では、社内的に許容できる利益率を下げてくれたこともあり、プラウドシリーズの価格が昨年より見やすいものになっています。

 ただ、これらの動きが、
果たしてマンション価格崩壊の先駆けなのか、それとも単なる一段の価格上昇への調整期なのか、これも後年度になって初めてわかることです。前者であれば「今買うのは愚か」ですし、後者であれば「今買わないのは愚か」なのです。

 ここ2週間の土日はいずれも
台風混じりの強い雨で、せっかくの分譲マンション秋商戦に手痛い水を差しました。最近のマンション販売のクライマックスである11月下旬〜12月上旬の販売を行うためには、融資相談、希望住戸登録等、できるだけ多くの方のモデルルーム来場が必要だったのに、叶わなかったからです。私のところに本日来たDMには、「ご好評につき」希望住戸登録期間を延長するとありました。

 過去からハイペースで売れてきた
人気高級タワーマンションの停滞ぶりも気になります。しかし、株価は2万2,000円を超えて絶好調、海外株式も高騰しています。その中にあって国内リートだけが値を下げ、私が保有する投信の中で唯一損失を出しています。

 上記の記事の地価下落の例の中では、不動産バブル崩壊から
リーマンショックのインターバルが長いのですが、不動産バブルで地価の底を見たのは2003年ころですから、結局この時の地価上昇期間は5年に過ぎませんでした。今回の地価上昇は、2011年の東日本大震災の影響を脱した2013年頃からで、そろそろ5年になります。

 上記記事が言うとおり、
今、「金融政策と株式市場が変調」をきたしたら、不動産価格を何とか支えている足元が一気に崩れ去るような気もしてきました。

『分譲マンション・アップデート』へ


| ノウハウ・経験談 | 20:17 | comments(2) | trackbacks(0) |
スポンサーサイト


| - | 20:17 | - | - |
Comment
coralislandさん

こんにちは。
いつも楽しく拝見させていただいております。
連日株価は絶好調ですが、不動産は踊り場にある感じですね。
よほどのインフレがない限りこれ以上不動産が高騰することは考えにくく調整が入る気がします。
確かに安い時に買えれば良いのでしょうが、安い時に買うって「言うは易し行うは難しではありませんか。」
であれば、欲しい時に買えば愚かもなにもないかと思います。
本当に愚かなのは、現在の(変動)低金利を前提に手元資金を残さず限度額いっぱいに借入れをすることではないでしょうか。
かく言う私も、申込から購入まで1年半ほどありましたので、利息が返済計画シュミレーションした時の2倍近くになっています(笑)
| ゆっきー | 2017/10/31 9:09 AM |
ゆっきーさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!

申込みから購入まで時間があると、
金利が必ずしも見えませんし、
返済年限が区切られてくる場合には
利息分も増えてしまいます。
リスクを考えるなら
「今買うのはどうかな〜」と
思いながら、やっぱり新規物件に目が向いてしまいます。
なかなか思った通り、冷静には判断できないものですね。

不動産は調整局面ですが、
株価が予想以上に高騰しているので、
余裕資金が再び流入してくるのでしょうか。
ここで一段高となると、
ますます都心・城南物件は手が届かなくなりそうです。。。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2017/11/03 8:47 PM |
コメントする









この記事のトラックバックURL

トラックバック