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プレサンスロジェ熊野前(新築)−久々の低価格の駅近ファミリー物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅より徒歩5分、都電荒川線「熊野前」停留所より徒歩5分の場所に立地するプレサンスコーポレーション分譲・不二建設施工・地上10階建・総戸数39戸の『プレサンスロジェ熊野前』です。

 アドレスは荒川区東尾久6丁目です。東尾久(ひがしおぐ)は、荒川区の北西部に位置し、西に隣接する西尾久と合わせて尾久と総称されます。地区の北を隅田川を挟んで足立区と、東を町屋及び荒川と、南を西日暮里及び北区と、西を西尾久と接しています。

 町工場、商店街、住宅が混在する密集地域であり、下町の雰囲気が色濃く残っています。東京都内では唯一残された都電の荒川線が走っており、さらに
日暮里・舎人ライナーが2008年3月30日に開業しました。

 「熊野前」駅より本マンションまでは徒歩5分です。同駅を東側に出て、熊野前交差点から戻るように南東方面に曲がり、北豊島高校方向に東へ住宅街の中を歩いて行った場所に所在します。わずかに下るルートで、途中どらっぐぱぱすの前を通りますので、日常のお買い物に便利です。

 最寄りとなる
「熊野前」駅は、日暮里・舎人ライナーと都電荒川線が交差するポイントであり、徒歩5分とほど近く、「日暮里」駅・「西日暮里」駅への導線が確保されており、JR線・千代田線への軽快なアクセスを可能にしています。「西日暮里」駅には直通3分、「日暮里」駅には直通5分、乗り換えはありますが、「大手町」駅に13分、「東京」駅に14分、「池袋」駅に14分、「新宿」駅に19分の近さです。

 近隣には徒歩4分のところに荒川区唯一の都立公園
「尾久の原公園」があり、ライフ東尾久店は徒歩4分、はっぴいもーる熊野前商店街に徒歩5分、大門小学校に徒歩6分と、生活利便性にも事欠きません。

 敷地面積は1,098.87平米とそれほど大きいわけではありませんが、落ち着いた色調と感触の素材によりやわらかな外観イメージです。
全戸南東向きのプランニングで、1フロア4戸構成が基本、角住戸率は約50%、全住戸収納率10%超(ウォークインクローゼットが2つ又は3つ)も実現しました。1階には専用庭が付き、Dタイプは玄関側に戸建感覚のポーチが付いています。ディスポーザ・床暖房も標準装備で、手抜きがありません。

 これだけの利便性と快適性に富みつつ、
3LDKが3,400万円台からあります。第2期4戸販売では、間取り2LDK+S〜3LDK、専有面積68.64平米・70.72平米に対し販売価格3,400万円台〜4,700万円台、坪単価169万円〜224万円程度です。

 標準相場をごく大まかに試算すると、196万円(熊野前坪単価)×1.041(駅距離補正)×1.0313(地価上昇補正)=坪単価210万円となり、上記坪単価レンジの中央値と比較すると、6%程度割安との試算結果です。一方、これまでの販売住戸の平均坪単価は210万円台とされていますので、相場並とも言えますが、2015年分譲の『グランシエロイーストマークス』の平均坪単価も210万円台であり、2年前とほぼ同じ価格水準で販売されていると言えます。

 新築マンション価格が高騰する中で、
都心へのアクセスが良好な上、3,500万円以内で新築3LDKが購入できるのは希少です。場所やデベロッパー(関西ではお馴染みです)の知名度からすれば爆発的に売れることはないのでしょうが、検討に値する物件と言えるでしょう。

公式ホームページ ⇒プレサンスロジェ熊野前

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| 新築マンション 荒川区 | 20:47 | comments(0) | trackbacks(0) |
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