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シンシア日本橋新川(中古)−都心のバランス取れた割安投資物件

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★ 東京メトロ日比谷線「茅場町」駅より徒歩5分、同線「八丁堀」駅より徒歩8分の場所に立地する地上10階建・総戸数53戸・フレッグインターナショナル旧分譲・佐藤建設工業/飛島建設施工・2001年5月築の『シンシア日本橋新川』です。

 アドレスは中央区新川2丁目です。新川は、江戸時代には、霊岸島(霊厳島)として知られており、オフィスビルと、マンションなどの住宅地が混在する比較的静かな場所です。京橋地域に属しているものの、古今を通じて、日本橋箱崎町や隅田川対岸の深川地域と密接な関係にあります。新川の大半は富岡八幡宮の氏子地域であり、江戸三大祭りにも数えられる深川祭に参加しています。

 現在の地名はこの地に流れていた新川に由来します。新川1丁目内を、亀島川から隅田川にかけて東西に流れていた新川は、1660年に豪商の河村瑞賢が開削したといわれています。江戸時代には川沿いに酒問屋が多く集まって繁盛していました。新川には一ノ橋・新川橋(二ノ橋)・三ノ橋・東新川橋が架けられ水路として活躍しましたが、1948年から戦後の残土処理のために埋め立てが開始され、昭和24年には完全に消滅しました。

 現在建ち並ぶ高層ビルやマンションの建物名は、新川のほか対岸の最寄り駅名をとって茅場町や八丁堀などと命名され、もはや独立した島であるとの認識すら薄れていますが、現在も旧新川沿岸には日清オイリオグループ、日本酒類販売、酒フーズ健康保険組合など酒類食品関係の組織が散見され、往時の名残を留めています。


 「茅場町」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅1番出口から南下し、最初の信号を右折、運河を渡ってしばらく進み、『ニューリバータワーニューリバーレジデンス』の角を右折して住宅街の中に入ったところに所在します。「八丁堀」駅からは徒歩8分で、同じく運河を渡って北東方向に進んだところにあります。

敷地は北西側の一部と南東側を接道し、建物へは南東側の一方通行路からアプローチします。オフィス街の一角にありますが、前面道路の交通量は少なく、特に
土日は人通りが少なくて閑静な住環境といえます。コンビニエンスストアが徒歩1分のところにあり便利、毎日のお買い物に重宝するスーパーへは徒歩4分で行くことができます。なお、目の前が明正小学校です。

 本マンションは、
ブラウン×ブルー×コンクリート打ちっぱなしの外観が目を惹き、緑色のエントランス扉が目印です。エントランスは植栽と扉のグリーンがあたたかい印象です。

 本マンションの分譲時の間取りは
ワンルーム〜1LDK、広さは21平米〜46平米台、全住戸南東向き又は角住戸です。全居室にエアコン実装、光ファイバー対応で、1階に宅配ボックスとオートロックを設置しています。管理形態は全部委託で日勤管理体制、ペット飼育可です(飼育細則あり)。
 
 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積25.25平米の1Kです。間取りが整形ではありませんが、7帖の居室はこのおかげでかえって広さを感じるかもしれません。キッチンは廊下に続くスペースにあり、水廻りが玄関に近いところから効率よく配されるなど、典型的な1K間取りと言えます。収納は1Kとして標準的ですが、独立洗面台がないのが少し残念です。

 販売価格は1,760万円、坪単価230万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,980万円〜2,182万円、『イエシル』では2,325万円、『マンションマーケット』では1,566万円〜1,727万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,724万円〜2,224万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,957万円、坪単価256万円となり、販売価格は10.1%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は2,370万円、坪単価万310円との記録が残っています。

 本物件は
オーナーチェンジ物件であり、月額8.7万円の適正家賃で貸し出されており、年間家賃収入は104.4万円、票面利回りは5.90%、管理費月額7,600円、修繕積立金月額4,290円を差し引いた実質利回りは5.1%と、築17年の都心物件にしては優れています。トータルとしてバランスが良い物件であり、今後の保有もリスクが少ないと言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:シンシア日本橋新川
 価格:1,760万円 (税込)
 所在:中央区新川2丁目
 交通:「茅場町」駅徒歩5分
 面積:専有25.25平米

詳細はこちら(ノムコムより)
シンシア日本橋新川

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| 中古マンション 中央区 | 22:44 | comments(0) | trackbacks(0) |
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