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フォリアージュ(中古)−坪210万円の都心立地分譲、中古でも魅力的な価格水準

JUGEMテーマ:マンション


★ JR総武線・東京メトロ有楽町線「飯田橋」駅より徒歩10分、東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅より徒歩11分の場所に立地する地上12階地下1階建・総戸数187戸・ジョイント・コーポレーション旧分譲・五洋建設施工・2005年2月築の『フォリアージュ』です。

 アドレスは文京区水道1丁目です。水道は、文京区の西部に位置し、東西に細長い町域を持ちます。全域とも概ね標高10メートル以下で、南は神田川、目白通り並びに高架の首都高速5号池袋線があるのが特徴です。

 江戸時代においては武家地や寺地が多くあったほか、幕府から上水路の定浚(じょうさらえ。定期的に川を清掃維持する業務のこと)を命じられていました。神田川は、以前は江戸川と呼ばれ、川沿いは、桜の名所として有名でしたが、幾たびかの水害にも悩まされてきたところです。明治以降、この地には有島武郎、中村正直、内田魯庵、中江兆民、壺井繁治、広津柳浪、馬場狐蝶、佐々木喜善といった文学作家等が生を受けたり、居を構えたりもしました。

 本マンションのある水道1丁目には凸版印刷の小石川ビルが地域のランドマークとしてユニークな形でそびえており、現在までこの地が印刷業で栄えてきたことを象徴しています。水道2丁目は、印刷・出版関連などの事業所と一般住居、マンション等が混在している住工共存市街地(準工業地域及び近隣商業地域)となっています。


 「飯田橋」駅から本マンションまでは徒歩10分、その他の駅も含め8路線利用可能です。通勤時間を短縮したいビジネスパーソンにも、スムーズに出かけたいプライベートシーンでも大変便利な山手線内側立地です。徒歩11分の「後楽園」駅・「春日」駅周辺には文京区役所や東京ドーム、ラクーア、ショッピングセンター、各種店舗が揃っています。

 「飯田橋」駅からはC2出口を出て、首都高速5号池袋線・新目白通りそして神田川に沿って、桜並木のある神田川沿いを北上し、白鳥橋交差点を越えた右手に所在します。敷地は商業地域にあり、東隣がトーハン文京ビル、西隣がライオンズスクエア小石川後楽園、首都高速を隔てた向かいがアクロポリス東京朝倉書店本社ビル、その奥にはアトラス江戸川アパートメントなど、
幹線道路沿いだけにビルやマンションが立ち並ぶ一角です。

 もう少し歩を進めると、上述の凸版小石川ビルが右手にあります。
近隣には「マルエツ」「サントク」「成城石井」などのスーパーがあり、さらに活気ある商店街を擁する神楽坂も徒歩圏内です。東京大学、順天堂大学、東京医科歯科大学も自転車圏内です。

 オフホワイトとグレイッシュブルー系色の重厚感と上質さを醸し出すタイル貼りの外観で、断熱性・遮断性の高い外壁構造です。エントランスホールはこだわりのデザインが光る迎賓の間があります。エントランスのオートロックシステムやTVモニター付インターフォン、宅配ロッカーなどの便利な設備に加え、フロントには
コンシェルジュサービスがあり、ホテルライクな暮らしが楽しめます。24時間管理システムでセキュリティもしっかりしています。

 間取りは1LDK〜3LDK、53.75平米〜95.52平米のバリエーションで、シングル・DINKS・ファミリー向けマンションです。内装はホワイトとナチュラルベージュカラーを基調としています。浄水器、オートバス、床暖房などが設備として備わっています。

 対象住戸は、
地上12階建て建物の3階に所在する専有面積53.60平米の1SLDKです。玄関から直進するとリビングに突き当たる田の字型住戸で、リビングの広さは10.5帖、玄関左手が水廻りで、右手が4.5帖の中洋室に6帖のサービスルームとなります。キッチンは使いやすいL字型で3.0帖、収納はクローゼットがやや小さく、別途収納家具が必要かもしれません。

 販売価格は4,380万円、坪単価270万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,762万円〜4,060万円、『イエシル』では4,110万円、『マンションマーケット』では3,692万円〜4,080万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,745万円〜4,897万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,057万円、坪単価250万円となり、販売価格は8.0%割高との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,398万円、坪単価210万円との記録が残っています。

 本マンションは
分譲時の平均坪単価が228万円で、物件価格の安かった当時でも目を引く価格水準でした。これは高速道路沿いという立地もあるものと思われますが、大規模マンションだけに、高速道路の騒音・排気ガスや神田川の匂いなど、気にならない住戸も多くあるようです。

 対象住戸も、
高速道路や神田川とは反対方向である北西向きのため、これらの影響はほとんどないと考えられます。分譲時価格が安かっただけに、売却益が1千万円出る価格ながら、なお魅力的に見える価格水準となっています。

 種別:中古マンション
 名称:フォリアージュ
 価格:4,380万円 (税込)
 所在:文京区水道1丁目
 交通:「飯田橋」駅徒歩10分
 面積:専有面積53.6平米

詳細はこちら
フォリアージュ

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| 中古マンション 文京区 | 21:58 | comments(0) | trackbacks(0) |
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