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投資用物件、暴落の危機?−新築マンション市場への影響はあるか

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★ 先日、数多あるメールの1個を開いてみたら、「投資用物件、大幅値下げ!」とありました。通常、そのように書いていても、数千万円の物件に対し2〜3百万円の値下げで、率にすると値下げ幅が5%にも満たないものが多いのですが、今回のメールはそれと異なっていました。以下、概要を記します。

・ 荒川区 駅徒歩3分 8千万円台→7千万円台(約1,000万円(約12%)値下げ) 利回り7%台→約8%
・ 足立区 駅徒歩11分 約5千万円→4千万円台(約700万円(約14%)値下げ) 利回り7%台→8%台
・ 江戸川区 駅徒歩16分 1億円超→8千万円台(約1,500万円(約16%)値下げ) 利回り6%台→8%台
・ 横浜市 駅徒歩5分 6千万円台→5千万円台(約1,000万円(約14%)値下げ) 利回り6%台→7%台


 いずれも新築の投資用アパート物件です。値下げ率は12%〜16%と二桁になり、値下げ額も700万円〜1,500万円と半端な額ではありません。各物件は、駅力が弱かったり、駅からの徒歩距離があり過ぎたりとそれぞれ難があるのですが、それでも思わず立ち止まってしまう「バーゲンセール」です。

 そういえば、今年もこの時期がやってきました。マンション販売にしても、
各デベロッパーが決算月を控え、在庫一掃を図るのが今月、来月で、昨年は一昨年に比べて値引き物件が一定程度存在した感がありました。本年がどのような動きになるかまだ見えてきませんが、投資用アパート物件は結構値引きが期待できるかもしれません。

 新築アパートは、企画、販売をし始めてから完成、引き渡しまでに約8〜9か月かかります。契約をしてから詳細な設計が始まり、建築確認が下りるまで3〜4か月、そこから建築開始して4〜5か月というところでしょうか。つまり、
今竣工しようとしているアパートは、昨年春〜夏から売り始めたものが多いのです。

 各金融機関は昨年夏までは、徐々に引き締め感は出ていたものの、まだまだ積極的な融資姿勢でした。融資審査は甘く、金利は低く、ある程度の年収があればフルローンが簡単に出ていました。それが
昨秋から融資に急ブレーキがかかり、相当な自己資金を積まないと融資が下りなくなりました。

 投資家の方は買うのを諦めれば済む話なのですが、
困っているのは簡単に捌けると思っていた販売業者です。彼らも短期のプロパーローンを組んで土地を購入し、建築していますので、とにかく売れないことには彼ら自身が返済に行き詰まり、破綻の憂き目にあってしまいます。

 したがって、利益度外視で、価格を下げて借金を返済しなければならず、
業界全体に徐々に値下げ圧力がかかってきているように見えます。今回上記に掲げた物件の業者は業界でも大手ですので、これが売れないと首が回らないという状態ではないと思います。むしろ苦しむ業者に先んじて値下げすることで、少しでも多く利益を確保しておこうという思惑ではないでしょうか。

 他の業者からのメールには、
既に破綻した業者も複数存在し、今後の物件価格の下落と、それでも融資の引き締めで買い手が見つからない悪循環を予想しているものもあります。翻って住宅ローンに関しては、融資条件が厳しくなったという情報は聞かれず、引き続き好条件で借りられますので、当面は同じような心配はないところです。

 しかし、収益物件も実需物件も、土地と建物からできている点では変わりなく、
全般に土地価格や建物価格の下落が生じるのか、それともその規模等により収益物件との差別化が図られて実需物件は安泰なのか、そもそも収益物件の価格下落懸念は一時的な心配に終わるのか、しばらくは興味深く見守りたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 20:10 | comments(0) | trackbacks(0) |
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