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REIT(→私募ファンド?)の仕組みとは?(下記にご指摘、訂正あり)−不動産投資入門その1
★ 不動産投資の説明会に行ってきました。数回に分けて、内容をご紹介していきたいと思います。

 まず、最近よくもてはやされる
REIT(Real-Estate Investment Trust:不動産投資信託証券)。株と同じように売買が可能なので、中身を知らずともキャピタルゲイン(譲渡益)が図れ、現在REIT市場誕生以来の最高値で取引されるなど人気がありますが、本来は、不動産投資としてインカムゲイン(運用益)を得るために設計されたものです。

 10億円の賃貸マンションがあったとしましょう。正味の収入(NOI[Net Operating Income]:営業純利益)、つまり、満室時家賃の総額(GPI[Gross Potential Income])から空室損や未回収損、そして管理費・固定資産税といった運営費(Opex・OE[Operational Expense])を差し引いた額が年間7,000万円であった、とします。

【なお、この「正味の収入」を、「自己資金と借入金の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額」で割ったものを、「物件自体のネット利回り(FCR[Free and Clear Return])」、と言います。この例の場合、7,000万円÷10億円=7%となります。】

 今度は、費用を計算します。銀行からの借入を、物件価格の7割、つまり
7億円とします。金利3%で借りているとすると、年間ローン返済額(ADS[Annual Debt Service])は2,100万円です。

 次に、物件価格の2割5分、つまり
2億5千万円を証券化して、REITとしてたくさんの投資家に販売します。利回り4%とすると、年間の利払い総額は1,000万円です。

 そして、物件価格の5分、つまり
5千万円だけが、胴元となる会社の出し分です。この会社がこのマンションから得られる年間の利益は、

7,000万円(正味の収入)−2,100万円(銀行への返済)−1,000万円(投資家への利払い)=3,900万円 です。

 5,000万円の投資で年間3,900万円得られるわけですから、自己資金の利回り(CCR[Cash on Cash Return])は、

3,900万円÷5,000万円=78% にもなります。

 これが、他人の資本を使い、テコの原理を応用した
「レバレッジ効果」です。

 さて、胴元の会社は、この
3,900万円をどうするのでしょうか。次の賃貸マンションの投資に回すのです。単純に言えば、1,100万円を継ぎ足して、自己資金5,000万円とすれば、上と同じ仕組みで2棟目の10億円の賃貸マンションが買えるのです。そして、そこから上がる収益で、3棟目のマンションを・・・と循環が続いていきます。各賃貸マンションがそれぞれ毎年3,900万円ずつ産み出すわけですから、このままやり続けると、ねずみ算式に資産及び収益が膨らんでいきます。

 しかし、金利が上昇し、銀行への利払いが2%増えると、
金利3%2,100万円金利5%3,500万円となり、たちまち収益を圧迫します。REIT投資家と胴元の会社の分け前が同じ比率だったとしても、投資家に回る利払いは、1,000万円から700万円へ、利回りにして当初の4%から2.8%に落ちてしまいます。会社側の取り分も3,900万円から2,800万円へ、CCRが78%から56%になり、投資循環がにぶっていくことになります。「金利の上昇がREITに与える悪影響」とは、こういうことを言うわけです。

 もちろん、本質的には、事業系であれ、住居系であれ、投資される賃貸マンション(ビル)の質が問われます。正味の収入が
7,000万円あがることが前提なわけですから、年数が経ち部屋がなかなかうまらなくなる→うまらないから賃料を値下げする→賃料を値下げすれば住人(テナント)の質が落ち、住環境(事業環境)が劣化する→ますます空室が増える、管理が行き届かなくなり修繕費用がかかる→。。。などと悪循環が始まると、加速度的に苦しくなっていきます。しかし、どのような物件をREITに組み入れているかは、投資家にとって大変見えにくいですし、それが優良物件であるかどうかを確かめる術も持ち合わせていないのが通常です。

 さらに、そもそも景気が悪化し、不動産賃貸市況が悪くなると、レバレッジが巨大に効いているだけに、「逆レバレッジ」がはたらき、インカム・ゲイン(運用益)が得られないばかりか、大きなキャピタル・ロス(譲渡損失)が発生するなど、目もあてられない状態になりかねません。株式市場とは異なる値動きをするために、投資のリスク分散としては効果がありますが、長い目でみれば、景気の動向に左右されるという意味で、株価に遅れて同方向の動きとなります。REITもハイリスク・ハイリターンであることを頭に入れておく必要があるでしょう。


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⇒ 上記の記述に対し、たつやさんから、以下のようなご指摘をコメントでいただきました。

「・・・これは私募ファンドの話ですか?J-REITは、資金は投資家と金融機関の借入からで出資額は0、利益は90%以上を分配する代わりに法人税免除のはずですが。上の例なら6,300万以上、普通は7,000万円が投資家に配当金として分配されます。胴元の投資法人の収入は運営報酬として費用計上されるもののみ。まぁ、報酬の取り方は投資法人毎に十人十色ですが。」

 ネットで調べてみたところ、ご指摘の通り、J−REITは、「法人税が免除されており、その代わり利益の90%以上を配当に回すことで高配当が実現できるしくみ」とされておりました。私が説明会で受けた説明は上記の通りだったのですが、おっしゃるとおり、私募ファンドのお話だったのかもしれません。自戒を込めて、ここで訂正させていただきます。たつやさん、どうもありがとうございました。



| 不動産投資入門 | 08:37 | comments(1) | trackbacks(71) |
Comment
・・・これは私募ファンドの話ですか?
J-REITは、資金は投資家と金融機関の借入からで出資額は0、
利益は90%以上を分配する代わりに法人税免除のはずですが。
上の例なら6,300万以上、普通は7,000万円が投資家に配当金として分配されます。
胴元の投資法人の収入は運営報酬として費用計上されるもののみ。まぁ、報酬の取り方は投資法人毎に十人十色ですが。
| たつや | 2007/02/18 6:53 PM |
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