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秀和幡ヶ谷レジデンス(中古)−1DK・35.10平米が驚きの約1千万円

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★ 京王線「幡ヶ谷」駅より徒歩3分、小田急小田原線「代々木上原」駅より徒歩14分の場所に立地する地上10階建・総戸数298戸・秀和旧分譲・松井建設施工・1974年11月築の『秀和幡ヶ谷レジデンス』です。

 アドレスは渋谷区幡ヶ谷1丁目です。幡ヶ谷は渋谷区の北部に位置します。幡ヶ谷は本町、幡ヶ谷、笹塚を含めて旧幡ヶ谷村を構成していました。村社である氷川神社(本町5丁目に所在)を共通の氏神とし、秋の大祭には全域から山車が集まります。地名は、1082年(永保2年)に源義家が後三年の役から帰る途中、小笠原窪(現在の本町付近)にて白旗を洗い、檜に掲げて祝宴を行ったことに由来するとされています。

 地形は武蔵野台地上の平坦な部分が大半を占め、地域内の大半が住宅街です。一方、幡ヶ谷2丁目の水道道路南側にはテルモの本社・工場、オリンパスの事業所などいくつかの工場が立地しています。商業面では甲州街道沿いを中心とした「幡ヶ谷」駅周辺に企業のビルなどが目立ち、六号通り商店街などの商店街も形成され、商業地が多く占めています。

 昭和初年までは人通りも少ない農業地帯であり、通行人が狸に化かされた怪談話が伝わるほどでした。20世紀前半、付近で工場の立地が進み、「幡ヶ谷工業地帯」とも呼ばれました。現在は新宿に近い利便性からかつての農村風景は遠く失われ、繁栄する住宅地・商業地となってマンションが立ち並び、店舗が密集しています。


 「幡ヶ谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅南口を出て首都高に沿って西に歩いた左手に位置します。道のりはフラットで、途中にスーパーダイエーもあるので、日常のお買い物にも不自由しません。新宿へ2駅4分のアクセスの良さも魅力の一つです。また、「代々木上原」駅からは徒歩14分で、同駅から北北西の方向に、わずかに上りながら歩くルートとなります。

 本マンションの
専有面積は20平米台〜100平米台、竣工時の間取りは1R〜3SLDKで、シングルからファミリーまで幅広く対応した10階建ての物件です。南北に長い板状マンションとなっています。白壁に青い瓦屋根が映える外観は秀和シリーズの特徴で、ヴィンテージ感漂うデザインです。

 10年周期で大規模修繕工事が行われており、長年にわたって大切に管理されてきたことがうかがえます。管理体制は常駐で、夜9時〜翌朝5時半までは夜間オートロックになっているので防犯面においても安心でしょう。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の7階に所在する専有面積35.10平米の1DKです。東向きバルコニーで、高層階のため、日照良好です。玄関から入るとすぐに9帖のDK、それに接して6帖の洋室となります。玄関右手にトイレ・バス・洗面台があり、いわゆる3点セットではないのですが、浴槽はかなり小さめです。

 収納は6帖洋室にあり、1DK30平米台の部屋にしてはそれなりに容量があります。
2016年4月に全室クロス張替えを行っており、設備に古さは否めないものの、これもそれなりの清潔感はあります。

 驚きなのは販売価格で、1,050万円、坪単価99万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,484万円〜1,685万円、『マンションマーケット』では1,464万円〜1,625万円、『ふじたろう』では1,703万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,437万円〜1,907万円、『マンションレビュー』では1,650万円〜1,752万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,641万円、坪単価155万円となり、販売価格は36.0%割安との試算結果です。毎月の管理費等については、管理費等6,400円、修繕積立金10,600円と、こちらもまずまずの費用水準です。

 本マンションで
現在販売されている住戸を見ると、専有面積40平米内外で、本マンションの価格の2倍である2,000万円前後しています。こうなるとますます、本物件は一体どうしたことかと思うくらい安いのです。

 しかし、本物件は、
投資用物件としての購入は原則できず、自己居住のみの購入としています。現地管理人との購入時面談もあり、ハードルの高さも意識させます。ただし、本マンションの他の売出物件にはこのような条件は付されておらず、現状として賃貸にも活用されているので、売主さん又は管理人さんに事情を聞いてみる必要がありそうです。

 いずれにせよ、
本物件は「買い」の判断だと思いますが、他に何らかの特殊事情がないか、常駐の管理人さんによくお聞きする必要があることでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:秀和幡ヶ谷レジデンス
 価格:1,050万円 (税込)
 所在:渋谷区幡ヶ谷1丁目
 交通:「幡ヶ谷」駅徒歩3分
 面積:専有面積35.10平米

詳細はこちら
秀和幡ヶ谷レジデンス

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| 中古マンション 渋谷区 | 20:25 | comments(0) | trackbacks(0) |
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