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マイキャッスル溝の口ヴィレッジ(定期借地・中古)−駅徒歩7分・坪98万円の築21年物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急田園都市線「梶が谷」駅より徒歩7分、JR南武線「武蔵溝ノ口」駅より徒歩8分、東急大井町線「溝の口」駅より徒歩10分の場所に立地する地上7階建・総戸数31戸・山田建設旧分譲&施工・1997年3月築の定期借地物件『マイキャッスル溝の口ヴィレッジ』です。

 アドレスは川崎市高津区末長1丁目です。末長(すえなが)は、2013年及び2014年に住居表示が施行され、1丁目から4丁目まであります。高津区の中央部にあり、北西では下末吉台地に谷戸が入り込んでおり、南東が低地となっています。低地部には富士通ゼネラルの本社があり、周辺も宅地となっています。

 東急田園都市線・第三京浜道路・JR南武線などの交通路が末長を通過し、「梶が谷」駅や京浜川崎インターチェンジなどが所在します。また、二ヶ領用水の分流である根方堀が台地と低地の境を流れています。末長は北端で下作延・久本・坂戸と、東端で中原区上新城と、南西端で新作・高津区梶ケ谷と接しています。

 明治初期までは末長村でしたが、明治の大合併で他の6村と一緒に橘村となり、昭和12年に川崎市に編入されました。笹の原の子育て地蔵は、近隣で講を作る末長・下作延の住民によって現在も護られています。「梶が谷」駅は、多摩田園都市の入り口にあたる駅で、駅周辺には田園都市線以降の開発によって建てられた住宅地が広がります。駅周辺にはマンションが多い新興住宅街です。


 「梶が谷」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅を東側に出て、東急ストアを右手に見ながら北東方向へ歩を進めた住宅街の中に所在します。途中アップダウンはありますが、極端なものではありません。「老人ホームすえなが」などがご近所になります。「武蔵溝ノ口」駅より徒歩8分、「溝の口」駅より徒歩10分と、駅の賑わいを考えるとこちらの方が良さそうですが、これらの駅からはかなりの上り坂となってしまいます。

 周辺はマンションや低層住宅で構成される住宅街で、コンビニエンスストアが至近です。全32戸の程よいコミュニティで、平成9年3月築で
築21年のマンションとなっており、新耐震基準適用です。鉄筋コンクリート造地上7階建のタイル貼りで、オートロックシステム、エレベーター、宅配ボックスがあります。ほかにパティオ、トランクルームも設けられ、駐車場は100%設置です。

 全住戸南向きで、専用部には浴室換気乾燥機などが設置されています。間取りは82.99平米の3LDKタイプ〜4LDKとゆとりを感じられる大型住戸のプランニングです。

 対象住戸は、
地上7階建て建物の3階に所在する専有面積82.99平米の南向き3LDKです。田の字型住戸ですが、キッチンが横向きについているのが特徴で、洗面所とキッチンが出入りできる家事動線に優れた2WAYキッチンとなっています。玄関から直進したところに17帖のLDKがあり、中和室は6帖、共用廊下側に7.1帖の主寝室と5.9帖の洋室があります。

 82.99平米ある割にはウォークインクローゼットがありませんが、共用部にトランクルームが備わっています。浴室は追い炊き機能と浴室乾燥機付きで、キッチンはバルコニーに面しているため、通気性良好です。


 販売価格は2,450万円、坪単価98万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,770万円〜2,970万円、『マンションマーケット』では2,210万円〜2,440万円、『マンションレビュー』では2,472万円〜2,625万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,581万円、坪単価103万円となり、販売価格は5.1%割安との試算結果です。2049年4月までの定期借地権物件で安く見えるところ、それを加味してもなお割安と判断してよいでしょう。借地料は月24,800円かかりますが、月額管理費が月9,500円と抑えられており、修繕積立金月9,000円と合計しても、毎月のランニングの支払いは43,300円とまずまずの水準です。

 結露があるとの話もありますが、
管理状態は良好で清掃も行き届いており、周囲はカブトムシが採れるなど自然環境が良好です。都心へのアクセスの良さを考えれば結構お買い得な物件と考えています。

 種別:中古マンション
 名称:マイキャッスル溝の口ヴィレッジ
 価格:2,450万円 (税込)
 所在:川崎市高津区末長1丁目
 交通:「梶が谷」駅徒歩7分
 面積:専有面積82.99平米

詳細はこちら(ノムコムより)
マイキャッスル溝の口ヴィレッジ

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| 中古マンション 川崎市高津区 | 20:41 | comments(0) | trackbacks(0) |
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