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ドメイン品川シーサイド(普通賃借・中古)−実需・投資両面からおいしい築14年割安物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 京急本線「青物横丁」駅より徒歩4分、JR京浜東北線・東急大井町線「大井町」駅より徒歩10分の場所に立地する地上12階建・総戸数32戸・サンユー建設&ホリウチ建物旧分譲・三平建設施工・2004年6月築の普通賃借物件『ドメイン品川シーサイド』です。

 アドレスは品川区南品川3丁目です。南品川は、品川区東部に位置します。北部は目黒川を境に北品川に、東部は元なぎさ通りを境に東品川に、南部は概ね東京都道420号鮫洲大山線を境に東大井に、西部はJR線(東海道本線など)の線路を境に広町に接しています。

 町域内を南北に第一京浜が、南東部にはジュネーブ平和通り(第一京浜の交差点からは池上通り)が通っており、5丁目内に仙台坂があります。また北東部にはゼームス坂通りがあり、東部の1丁目・2丁目・3丁目内には旧東海道が通っており、通り沿いは商店や寺院などかつての品川宿の名残を見ることができます。また、町域内には京急本線の線路が第一京浜と平行して走り、「新馬場」駅と「青物横丁」駅が置かれ、住宅地のほかには寺院や商店、工場なども見られます。


 「青物横丁」駅より本マンションまでは徒歩4分です。同駅を出て第一京浜を南下した左手に所在します。道のりはほぼフラット(わずかに上り坂)なのですが、第一京浜と京急本線に挟まれた立地で、交通音・排気ガスなど、必ずしも環境に恵まれた立地ではなさそうです。

 一方、京急本線の隣駅である
「鮫洲」駅からは第一京浜を北上して徒歩3分、ターミナル駅である「大井町」駅からは都道420号線を東へ歩いて徒歩10分と、交通利便性は高い立地です。鮫洲運動公園など広大な自然を感じることもできます。

 築14年で、設備・仕様を含め比較的新しく、新耐震基準のSRC造りでグレーのデザインの中にレッドラインのアクセントカラーを取り入れた独創的な外観です。エントランスは、木調の扉を使用したシックな佇まいです。外廊下方式ですが、日照があって明るいのは良い点です。

 専有面積は38.2平米〜74.16平米、間取りは1LDK〜2LDKのシングルからファミリーまで対応するプランを揃えています。住戸は横1列に並ぶ配置で開口部は西向きです。各フロアに住戸が2戸〜3戸、そのうち角住戸が2戸と採光や通風を確保しやすいフロアプランとなっています。

 管理方式は
巡回体制、インターホンと連動したエントランスのオートロックや防犯カメラが住まいの安心・安全をサポート、宅配ボックスが設けられ留守中の荷物の受け取りに重宝します。飼育細則はありますが、ペットの飼育も可能です。各住戸には大型シューズボックスやクローゼットなど豊富な収納スペースが用意され、追い炊き、浴室乾燥機などの設備も整っています。

 東京の玄関口、ビジネス・ショッピングの拠点となるターミナル駅である
品川駅まで乗車時間3分以内で快適なアクセス環境、「青物横丁」駅至近には青物横丁商店街があり日々の買物、食事が便利です。建物のすぐ裏手には大型スーパー(OKストア)があります。また、居酒屋が多い魅力的な街でもあります。

 一方、「大井町」駅にはレストランにスーパーなど暮らしに便利なお店が揃っている
『アトレ大井町』があります。テイクアウトができるレストランが充実していて手作りでき立てのメニューを買うのに便利で、施設内はベビーカー貸出サービスなどもあります。

 対象住戸は
地上12階建て建物の6階に所在する専有面積51.89平米の2LDKです。西・南・東の三方向開口部となる角部屋で、クランク状のホールで外部からのプライバシーを確保、LDKは11.3帖あります。洋室は5.4帖と4.2帖の2部屋で、収納はまずまず、ホールの長さがやや損をしています。

 販売価格は2,740万円、坪単価175万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,774万円〜2,974万円、『イエシル』では3,653万円、『マンションマーケット』では2,644万円〜2,914万円、『ふじたろう』では4,173万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,752万円〜3,695万円、『マンションレビュー』では2,825万円〜3,001万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,269万円、坪単価208万円となり、販売価格は16.2%割安との試算結果です。なお、対象住戸の分譲時価格は3,370万円、坪単価215万円との記録が残っています。

 本物件の
価格の安さは、一つには賃借人がいるオーナーチェンジ物件であることが原因となっているのでしょう。しかも、投資用物件としても表面利回りが7.0%、実質利回りでも5.9%と高く、借地物件のメリットを十分享受しています

 借地期間は2052年12月までで、まだ34年も残っていることから、賃借人が退去した後をクリーニングして売りに出せば、売却益が出る可能性は高いです。投資と実需の両面を兼ね備える注目すべき物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ドメイン品川シーサイド
 価格:2,740万円 (税込)
 所在:品川区南品川3丁目
 交通:「青物横丁」駅徒歩4分
 面積:専有面積51.89平米

詳細はこちら(ノムコム・プロより)
ドメイン品川シーサイド

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| 中古マンション 品川区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
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