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当てにならない?お買い得な街ランキング−損をしかねない残念な指標かも

JUGEMテーマ:マンション


★ 少々前になりますが、本年2月6日のSUUMO首都圏版では、『賃貸vs買う お買い得な街ランキング』を特集していました。これは、新築マンション平均価格から算出した住宅ローン返済額と賃貸の平均家賃をそれぞれ70平米に換算してその差を比較し、借りるより買う方がお得な駅をランキングにしたものです。

 首都圏平均では、家賃と住宅ローン返済額の差額は月2万8千円ほどになり、「買った方がお得」となっていますが、その東京23区における上位10駅は、次の通りです。

1 目黒   16.4万円  2 西新宿五丁目 11.8万円  3 西日暮里 10.1万円
4 飯田橋  9.1万円  5 勝どき     7.5万円  6 浅草橋   7.0万円
6 白山   7.0万円  8 豊洲      6.8万円  8 蒲田    6.8万円
10 千歳烏山 6.4万円


 トップ2の目黒と西新宿五丁目については、ランドマークとなるタワーマンションが誕生したことによるものと思われます。すなわち、物件価格も高いのですが、賃貸の方がタワーマンションのプレミアムが付いてより高額になったことによるものです。

 同じく
「タワーマンション効果」と思われるものは、飯田橋、勝どき、豊洲、そして駅直結のタワーマンションが誕生した蒲田が挙げられます。これらの街のタワマンは、「買ってお得だった」と評価されることとなります。

 ただ、ここで気を付けなければならないのは、
タワーマンションの購入者と賃借人は必ずしも同一でない、ということです。これらのタワマン賃借人は、おそらく相当の富裕層か、外国法人など勤務先の会社から潤沢な住居手当が出されているか、あるいはそもそも法人が借りているか、といったことが考えられ、自己資金とローンで購入する購入者とは「比較の基準が異なる」と考えられます。

 タワーマンションを購入して住んでいる我が身になって考えた場合、
賃貸を選択するならば、タワーマンションでない普通の賃貸マンションを選ぶことになると思います。賃貸であればその物件の資産価値を考慮する必要がなく、身銭を切ってわざわざプレミアムを払う必然性がないからです(この点、人の価値観によるとは思いますが)。「購入物件と賃借物件は自ずから異なる」という前提に立った場合、「お買い得な街」と言えるかどうかは微妙です。

 また、本ブログには、
5年前の2013年1月11日に、『マンション購入におけるお買い得な街とは?』とのタイトルで、同じ算定方法によるお買い得な街ランキングを掲載しています。その際の順位は、次の通りです。

1 新橋  6.9万円  2 神保町 6.1万円  3 神谷町  5.5万円
4 日暮里 4.9万円  5 辰巳  4.5万円  6 千住大橋 4.1万円
7 田町  4.0万円  8 豊洲  3.7万円  9 広尾   3.6万円
10 春日  3.6万円


 ここで気がつくのは、2013年と2018年のそれぞれのランキングの両方にランクされている街が豊洲しかないことです。2013年も、新橋、神谷町、辰巳、田町、豊洲、広尾など、タワマンを中心とした新築マンションの建設が当時旺盛だったエリアが名を連ねていますが、これらの現象は一時的なものであって、なかなか永続的ではないことがわかります。

 ここから言えることは、
「5年前のお買い得な街が今お買い得な街とは言えない」「今お買い得な街が5年後もお買い得な街とは限らない、というか、お買い得な街ではない可能性のほうが高い」ということです。賃借であれば、例えば2年単位で流行の街を渡り歩くことも可能でしょうが、購入したマンションはそれほど気軽に短期間で売り買いできるわけではありません

 むしろ
「買った途端に流行遅れとなる必然性がある」と言った方が、より真実に近いと思います。株価の評論と同じように、「お買い得な街」かどうかは、結果を見てからの判断とならざるを得ず、つまり「あまり役に立たない残念な指標」なのではないか、と思うところです。

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