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ベルジェンド西日暮里グランセルサス(新築)−地価上昇エリアの駅徒歩1分コンパクト物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 京成本線「新三河島」駅より徒歩1分、JR常磐線快速(上野東京ライン)「三河島」駅より徒歩9分、日暮里舎人ライナー「西日暮里」駅より徒歩9分、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩10分、JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅より徒歩11分の場所に立地するベルフラッツ分譲、リンク・トラスト施工・地上10階建・総戸数26戸の『ベルジェンド西日暮里グランセルサス』です。

 アドレスは荒川区西日暮里1丁目です。西日暮里は1丁目から6丁目まであり、荒川区南西部に位置し、下町的界隈が広がる町です。町域の北を東尾久、荒川および北区と、東を荒川と、南を東日暮里および台東区と、西を文京区と接しています。

 町域を東西に分断する形でJR京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、その以東と以西で若干町並みが異なります。路線以東には主要幹線道路に加え、鉄道では貨物鉄道線、地区南端の日暮里駅からは京成本線や常磐線、さらに日暮里・舎人ライナーなどの路線が縦横に走り回っています。このため、これらの鉄道路線を潜るか跨ぐかしない限り、町域の端から反対側へ移動することはできないほどの鉄道過密地帯であり、幹線道路以外の道はどれも狭く曲がりくねっています。

 以西は南北に西日暮里3丁目・4丁目の町が、山の手台地に登る傾斜地に広がります。南側の西日暮里3丁目は町域の大半は寺社が占め、北側の西日暮里4丁目は開成学園(中学校・高等学校)が所在しています。


「新三河島」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅の南向かいでその距離は約40メートル、まさに駅から目と鼻の先に立地するマンションです。次の駅は「日暮里」駅でJR山手線に連絡しますので、各駅停車駅とは言え利便性は悪くありません。

 ただし、公式HPでは、現地から
徒歩10分又は徒歩11分の「西日暮里」駅利用の方を強調しています。同駅にも京成本線に沿った道路を南西方向に歩くわかりやすいルートです。マンションから同駅へ向かうのは少し上り坂ですが、帰り道は下り坂となってくれます。同駅から「上野」駅5分、「秋葉原」駅9分、「大手町」駅10分、「池袋」駅11分、「東京」駅13分、「日比谷」駅13分と、自在なアクセスを誇ります。

 敷地面積は260.86平米しかなく、建築面積は151.57平米と、
コンパクトな地上10階建て建物です。ファサードデザインにFull Heightウインドウやレンガ調タイルをアクセントに取り入れでクールモダンを追求、エレベーターホールにはイタリア産火成岩や木目調パネルでシックでハイクオリティな空間を目指しています。

 間取りは1DK〜2LDK、専有面積30.5平米〜55.07平米で、シングルから小家族までをターゲットにしています。販売価格は2,400万円台〜5,000万円台、坪単価にして266万円〜303万円程度です。

 標準相場をごく大まかに試算すると、253万円(西日暮里2016年坪単価)×0.988(駅距離補正)×1.118(地価上昇補正)=坪単価279万円となります。これと上記坪単価レンジの中央値と比較すると、約2%割高との試算結果です。

 最近は都心の地価上昇は一服し、
城東エリアを中心に周辺地域に地価上昇の波が波及しています。本エリアもそのような地域の一つで、数年前の感覚ではかなり割高に見えても、今やそれが適正価格に近くなったりしています。本マンションの価格水準もまさにそのように把握すべき典型例のような気がします。

 懸念点はマンションの規模がかなり小さいこと、ブランド力が大手デベロッパーに比べてやはり弱いことでしょうか。駅徒歩1分と「西日暮里」駅徒歩10分圏内の強みとの比較をしながら検討スべき物件だと考えます。竣工は来年1月下旬、入居は来年2月下旬を予定しています。

公式ホームページ ⇒ベルジェンド西日暮里グランセルサス

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| 新築マンション 荒川区 | 23:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
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