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渋谷区神宮前6丁目の高齢化率は40%超!−人気の定住の街ほど「老人の街」へ

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★ 4月9日付ビジネス・ジャーナルは、『東京23区内の限界集落…豊洲、「高齢者ホットスポット」化で資産価値減少の懸念も?』と題して、東京23区内でも進む高齢化事情をレポートしています。記事は池田利道東京23区研究所長に対するインタビュー形式なのですが、その概要を以下に記します。

 東京23区の500人以上が住む町丁(2,870カ所あまり)中、
高齢化率上位5地区は、大田区東糀谷6丁目(60.6%)、北区桐ヶ丘1丁目(58.5%)、世田谷区大蔵3丁目(55.1%)、北区桐ヶ丘2丁目(54.4%)、北区王子本町3丁目(53.1%)です。これらの地区だけが特別なのではなく、30位の渋谷区神宮前6丁目は41.2%、100位の墨田区京島3丁目でも33.1%です。東京23区全体の高齢化率は22%で、若い地域ではありますが、ホットスポット的に高齢化率の高い地域が存在しています。

 多くの場合、
高齢化率が高い地区には団地が建ち並んでいます。なかには墨田区京島3丁目のように木造住宅の密集地もありますが、基本的には団地や共同住宅が密集している地域の高齢化率が高いのです。ただ、板橋区常盤台2丁目は高級住宅街ですが、高齢化率は33.4%と高く、93位にランクインしています。

 東京というのは流動的な地域です。しかし、居住者の定住化が進展すると、当たり前ですが、その居住者は歳をとっていきます。そのため、
「高齢者ホットスポット」のキーワードは「定住」です。

 住宅やマンション、団地は約40〜50年にわたって維持されます。
若い方は40年前の建物に魅力を感じない一方で、高齢者の定住化が進展しました。そして、高齢者の定住化が進むと、街の機能が高齢者向けに特化するようになります。

 たとえば、小児科の代わりに整骨院や整形外科が増えて、子育て世代にとって必要なベビー用品販売店やスーパーマーケットがなくなり、コンビニだけになっていく……
高齢者にとって、より利便性の高い街になっていきます。小売店や地域医療などの施設やサービスが高齢者にとって便利になる半面、子育て世代にとっては魅力がなくなります。そのため、ますます街の高齢化が進展することになるのです。

 東京23区の高齢化率が高い上位100地区のうち、
団地型の町丁74カ所の平均定住率は23区平均(22%)の2倍以上となる47%にのぼっており、団地も大きな福祉施設などもない22カ所の町丁も同47%です。高齢化に悩んでいる街は、つまりは定住化が進んでいる街なのです。

 今も、行政はさかんに定住化を促しています。しかし、定住に価値があったのは、高度成長期で若者が次々と移動し街も活性化することができた時代です。
少子高齢化が進む現在、高齢者の定住がどのような意味を持つのかを、行政は再考すべきです。
 
 今、飛ぶ鳥を落とす勢いのある地区は、
神奈川県川崎市の武蔵小杉と東京都江東区の豊洲でしょう。いずれも巨大なタワーマンションが建ち並び、賃貸ではなく分譲で“終の棲家”として購入する方が多いのです。武蔵小杉は高齢者向けの施設やサービスはほとんどなく、子育て世代や若者向けの街です。しかし、定住が進むと居住者も老いていきます。そのため、武蔵小杉も豊洲も、あと40年くらいすれば高齢化していくでしょう。

 以上がビジネス・ジャーナルの記事の概要です。読んでいて、「あっ」と思わせる内容でした。確かに私が住んでいる
武蔵小杉は、賃貸マンションより分譲マンションの方が圧倒的に多くなっています。家賃が分譲マンションにつられて高くなっていますが、都心への所要時間は結構かかり、賃貸のコスパはあまり良くないと考えられます。

 また、大量に出現した武蔵小杉ファミリーのために、「グランツリー武蔵小杉」をはじめとして、多くのショッピングモールが誕生しました。しかし、上記記事によれば、
これらのショッピングモールも住民の高齢化に合わせて高齢者向きになっていくはずであり、このことがますます若者を遠ざけ、「高齢者の街」へと拍車をかけていきます。

 要は
「流動性に乏しい」ことが街を老いさせるわけです。街は常に新しい「流れ」を求めており、新陳代謝を求めています。動きを止めた街は、澱をその場に沈殿させていくしかないのです。

 振り返れば、多摩ニュータウンをはじめとして、
時憧れとなった大規模再開発でできた集合住宅の街は、ほとんど例外なく住民が高齢化し、その再生に苦しんでいます。今もてはやされている豊洲や武蔵小杉も、40年後、50年後に高齢者がカートを押しながら行き来する街になっている可能性が高いのです。

 そんな街になる前に
早々とマンションを売却して脱出するか、それともその中にとどまって街の活性化に奮闘するか、人気の再開発地の住民は、いつかは判断を迫られる時期が来ることは間違いなさそうです。

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| ノウハウ・経験談 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
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