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プラウド弦巻(新築)−駅徒歩12分が最大ネック、価格でカバーできるか

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★ 東京急行電鉄田園都市線「桜新町」駅より徒歩12分(イーストエントランスより、グランドエントランスからは徒歩13分)の場所に立地する野村不動産分譲、長谷工コーポレーション施工・地上9階建・総戸数124戸の『プラウド弦巻』です。

 アドレスは世田谷区弦巻5丁目です。弦巻は、世田谷区の世田谷地域に属し、主に住宅地として利用されています。世田谷区の地理的中央部に位置し、東西に長く、南で桜新町・新町、東で駒沢・上馬、北で世田谷・桜、西で用賀・上用賀と隣接しています。また蛇崩川(じゃくずれがわ)を暗渠化した跡が緑道(世田谷百景)になっています。また、弦巻2丁目に駒沢給水所があります。

 弦巻は、古くは吉良家の領地であり、1丁目の常在寺は吉良頼康の側室であった常盤が開いたもの、3丁目の実相院(世田谷百景)は吉良氏朝が開きました。弦巻の名は14世紀後半に初めて見え、永和2年(1376年)、吉良治家寄進状(鎌倉鶴岡八幡宮蔵)に「絃巻」という地名が出てきます。江戸時代初期に荏原郡弦巻村として成立し、1966年(昭和41年)の住居表示で今の形となりました。なお、弦巻は世田谷区内でも、ほぼ最高地点に近い台地上にあります。


 「桜新町」駅から本マンションまでは徒歩12分です。同駅北口を出て用賀方向へと歩き、サークルKサンクスを越えた次の曲がり角を右折して住宅街の中へと入り、陸上自衛隊前交差点を北へ進んで、地域のランドマーク物件『ラ・コルダ弦巻』を右手に見つつ進んだ右手に所在します。

 駅徒歩12分というロケーションは、最近の都心・城南エリアの高級マンションとしてはかなり遠いイメージで、ここにハンデがあります。しかし、弦巻は街並みがきれいに整備された住宅街で、まさに住むにふさわしい土地でもあります。この点をどう評価するかが、価格設定と併せて最大のポイントとなります。

 上記の通り、
弦巻は世田谷区で最も高い高度に位置し、強固な地盤として知られる武蔵野台地の一角にあります。4,772.85平米の敷地は弦巻区民広場に接しており、南側に開放感があります。したがって、本プロジェクトでは住戸を敷地南側に寄せた一棟ものとし、敷地北側は駐車場・駐輪場スペースとしています。

 気になるのは、
全住戸を南向きに寄せたため、各住戸がナロースパンとなってしまったことです。また、長谷工コーポレーション設計で多く見られるのですが、曲線を用いないバルコニーの出っ張りがガラスの反射もあってかなりの迫力有するものと思われます。ただ、隣接地が区民広場ですので、その圧迫感から苦情が出ることはないでしょう。

 一方、
アプローチにはかなり余裕があり、豊かな植栽とあいまって良い雰囲気を醸し出しています。光と開放感をもたらす大開口のガラスウォール、二層吹抜けのラウンジは居住者に満足感をもたらしてくれそうです。

 周辺には、
駒沢オリンピック公園総合運動場、砧公園、歴史があり桜の名所である馬事公苑が徒歩圏内に点在(特に馬事公苑は徒歩8分)しています。日常のお買い物は、いなげや桜新町店が徒歩6分、コンビニはサンクス弦巻五丁目店が徒歩3分です。 

 間取りは1LDK〜4LDK、専有面積57.72平米〜94.86平米と、余裕のあるシングル、又はDINKS〜ファミリーがターゲットです。公式HPでは専有面積75.96平米〜87.66平米の3LDK4タイプを紹介しており、うち3タイプが角部屋住戸です。角部屋には工夫が見られ魅力的な間取りになっていますが、中住戸はナロースパンの田の字型間取りが基本となると考えられます。

 5月中旬販売開始予定となっていますが、販売予定価格はまだ明らかになっていません。標準相場をごく大まかに試算すると、320万円(桜新町2016年坪単価)×0.943(駅距離補正)×1.0694(地価上昇補正)=坪単価323万円となりました。

 野村不動産の桜新町物件といえば、同じ弦巻5丁目で2015年秋に販売開始した
『プラウド桜新町』(「桜新町」駅徒歩10分、総戸数174戸)が平均坪単価360万円台で本年2月にようやく完売に至りました。一方、昨年末より販売を開始した『プラウド弦巻三丁目』(「桜新町」駅徒歩8分、総戸数50戸)については完売したのか、それとも本物件の販売のために一旦販売活動を休止しているのか不明ですが、平均坪単価370万円台です。

 現在では駅徒歩10分物件でも遠さが意識される中で、
駅徒歩12分物件は価格勝負で考えた方がよいように思われます。上記の計算上の相場より近隣のプラウド直近の価格水準で見た方が売主目線では正しいと思いますので、平均坪単価340万円台、低層階で坪300万円台がプライシングとして適当なのではないかと考えます。

公式ホームページ ⇒プラウド弦巻

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| 新築マンション 世田谷区 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
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