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中野永谷マンション(中古)−投資にも実需にも、駅徒歩5分で坪138万円

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線「中野坂上」駅より徒歩5分の場所に立地する地上12階地下2階建・総戸数69戸・永谷商事旧分譲・間組施工・1973年10月築の『中野永谷マンション』です。

 アドレスは中野区本町3丁目です。本町(ほんちょう)は、中野区のほぼ中央部に位置し、このために「本町」と名づけられました。町域の東部と南部は神田川に接しており、東部は川を境に新宿区西新宿に、南部は中野区弥生町に接しています。北部は青梅街道を境に中野区中央に、西部は杉並区和田に接しています。

 町域内を中野通りと山手通りが縦貫しています。東京23区内には「本町」と称する町域が複数存在し、特に近接して渋谷区の本町(ほんまち)があり、混乱を防ぐため、当地所在の店舗名などに用いられる際は「中野本町」(なかのほんちょう)と区の名前を付しているケースも見られます。なお、本マンションの立地する本町3丁目は、住居表示実施前は東郷町、朝日ヶ丘、道玄町、本町通3丁目から構成されていました。

 町域内は主に住宅地として利用されています。いわゆる木賃ベルト地帯の一角でもあり、一戸建てのほかマンションやアパートも見られ、一人暮らしをしている若年層の住民も見られます。東中野には青梅街道沿いに丸ノ内線の「中野坂上」駅と「新中野」駅があります。

 「中野坂上」駅の交差点付近は、2000年頃の再開発により当地や隣接する中野区中央に、オフィスが入った高層ビルが立ち並ぶようになり、交差点付近は以前に比べて景観も変わりました。青梅街道沿いは、中野区内でも古くから人の往来があった場所でもあり、「新中野」駅には鍋屋横丁と呼ばれる古くからの商店街があります。また、当地は「新宿」駅からも比較的近く、青梅街道沿いにはオフィスビルも見られます。


 「中野坂上」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅3番出口を出て、青梅街道を西へと歩き、宝仙寺前交差点を過ぎてなお西に進んだ左手に所在します。道のりはフラットです。なお、「新中野」駅からは徒歩8分、「中野新橋」駅からは徒歩10分となります。

 青梅街道沿いにあり、耐震・耐久性のあるSRC構造で、
専有面積は18平米〜30平米台、間取りはワンルーム〜2Kで、シングルからDINKSのニーズに対応しています。各戸はそれぞれリフォームが施されて設備などは分譲時から更新したものとなっているようですが、マンション全体でも随時、修繕・改修工事を行い、CATVやインターネットにも対応、エントランスには防犯カメラも設置しています。

 本マンションの周辺には
コンビニエンスストアや24時間営業のスーパーオリンピックや肉のハナマサのほか、銀行や飲食店、喫茶店などもあり、日々の生活に便利です。駅前のビルや周辺にもいろいろなクリニックがあり、駅前には幼稚園や小学校もあります。少し歩くと神田川が流れており、遊歩道には桜が咲きます。

 ゴミ捨て場がマンション内になるので
24時間いつでもゴミを出す>ことができ、1階には夕方までは管理人も居るので安心できます。

 対象住戸は、
地上12階建て建物の4階に所在する専有面積20.84平米の1Kです。北・西の角部屋ですが、西側は隣接建物の壁が迫っています。玄関から入るとすぐにキッチンスペースで、その向こうに6帖の洋室があります。水廻りはバス・トイレ・洗面が一体となった3点ユニットなのが残念です。洋室に付いたクローゼットは押入れですので大きく、収納力があります。キッチンにも西向きに窓があるので、換気にはすぐれています。

 昨年12月に洋室のフローリングの張替えとエアコンの新規設置が行われています。その他の設備は旧式ですので、自己使用であれば更なるリフォームも考えられます。

 販売価格は870万円、坪単価138万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では903万円〜1,002万円、『マンションマーケット』では853万円〜943万円、『ふじたろう』では704万円、『HOME'Sプライスマップ』では984万円〜1,287万円、『マンションレビュー』では1,085万円〜1,152万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は963万円、坪単価153万円となり、販売価格は9.7%割安との試算結果です。もし本物件を賃貸に回すとしたら家賃は月額6万円、表面利回りは8.3%、実質利回りは6.5%程度で、投資として何とか成り立つレベルです。グロスが小さいので、事務所や個人的な仕事部屋・書斎等として自己使用し、不要になったら売却する、といった利用法もあることでしょう。

 本マンションでは他に、6階1LDKが売りに出されており、こちらは全面リフォームを施している面もあり、
坪単価226万円で、今回対象住戸の価格の1.64倍しており、その意味でも今回対象住戸の方が相対的なお得感があります。使い道は自由、購入を検討できる物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:中野永谷マンション
 価格:870万円 (税込)
 所在:中野区本町3丁目
 交通:「中野坂上」駅徒歩5分
 面積:専有20.84平米

詳細はこちら
中野永谷マンション

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| 中古マンション 中野区 | 20:50 | comments(0) | trackbacks(0) |
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