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大規模修繕には悪質コンサルに注意せよ!−最も効率的な修繕は51〜75戸規模物件か

JUGEMテーマ:マンション


★ 12日付の朝日新聞は1面トップで、『マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表』という記事を報じました。その概要は、次のとおりです。

『マンションの大規模修繕工事の際、
割高な代金で契約させられるなどトラブルが相次いでいることから、国土交通省は各地の工事を調査し、11日に結果を公表しました。調査対象は過去3年間に施工された944事例で、1戸あたり「75万〜100万円」が31%で最も多く、「100万〜125万円」が25%、「50万〜75万円」が14%と続きました。

 同省のこうした調査は初めてで、費用の目安を情報提供し、トラブルを未然に防ぐ狙いがあります。大規模な修繕は
1回目が築13〜16年前後で行われ、1戸あたりの平均は100万円です。2回目は築26〜33年前後で同97万9千円、3回目以降は築37〜45年前後で同80万9千円でした。工事は外壁関係、防水関係が多く、2回目は給水設備が増えるとのことです。

 修繕工事はそれぞれの状況が異なり、相場が分かりにくいほか、マンションの管理組合と施工会社の間を取り持つ
コンサルの一部で、工事費を不適切につり上げるケースもあるということです。国交省は昨年1月、悪質な例を紹介して管理組合に注意を促し、今回の調査に乗り出した経緯があります。

 調査結果は同省のホームページで公開しており、マンションの規模ごとに概況を掲載し、「管理組合は同規模のマンションのデータと比較すると有効」としています。また、事前に検討した方がいいポイントとして、
「過剰な工事項目・仕様などがないか」「戸あたり、床面積あたりの工事金額が割高ではないか」などを挙げています。

 住宅問題に詳しい吉岡和弘弁護士の話では、「大規模修繕工事では、事前に聞き出した積立金の額に合わせて見積もるなど、適正さが疑われるケースが多く、問題は設計コンサルだけではなく、マンションの管理会社でも知り合いの工事業者を使って高く見積もるケースがあります。そもそもコンサルや管理会社に任せきりになっている管理組合が多い実態も問題です。
その工事が適正か管理組合や住民が自ら監視していける手法を身につけるのが大切です」ということでした。

 以上が朝日新聞の記事の概要です。私も11日の国交省の発表資料を把握していましたが、1面トップの朝日新聞をはじめ、各紙がこれほど大きく取り上げるとは思いませんでした。おそらく各紙編集部上層部にマンション住まいが多く、
「他人ごとではない問題」として関心を引いたのでしょう。

 確かに、マンション住まいの人が急速に増加し、特に東京都では一戸建てよりマンションに住んでいる人の数のほうが多くなっていますので、
マンション住人の誰もが直面する大規模修繕問題は、もはや「国民の一大関心事」と言っていいでしょう。しかも、その施工の判断は、行政ではなく、自らがしなければなりません。まさに「住民自治」の場だとも言えます。

 最近問題になっているのは、施工業者とマンション住人の間で
中立の第三者として仲介すべきコンサルタントが、実は業者とつるんでリベートをもらっているという出来事です。このことにより、何よりコンサルタントに安心して任せられなくなったことが、マンション住人にとっても大きな痛手でしょう。

 さて、私が気になるのは、
「大規模修繕にかかる1戸当たり費用は、小規模マンションと大規模マンションのどちらが高いのか」という点です。このことについて、国土交通省の公表資料は必ずしも明らかにしていませんので、推測してみたいと思います。

 比較の方法として、規模別集計の中で、
第1回目の大規模修繕に要した費用が最も多い価格帯を抜き出してみたいと思います。以下の通りです。

20戸以下    2,000〜 2,500万円   21〜 30戸  3,000〜 3,500万円
31 〜 50戸  4,000〜 4,500万円   51〜 75戸  5,000〜 5,500万円
76 〜100戸  10,000〜12,500万円  101〜150戸 10,000〜12,500万円
151〜200戸  15,000〜17,500万円  201〜300戸 20,000〜30,000万円
301戸以上  30,000〜40,000万円・50,000万円〜


 それぞれの区分の中央値から、1戸当たりの負担額を計算すると、次のとおりです。

20戸以下    225万円   21〜 30戸  127万円
31 〜 50戸  105万円   51〜 75戸  83万円
76 〜100戸  128万円  101〜150戸  90万円
151〜200戸  93万円  201〜300戸  100万円
301戸以上    ?


 数値がおおまかなレンジからとっているため、正確な数値はわからないのですが、やはり規模の経済が働き、小規模マンションほど1戸当たりの負担が重いことがわかりました。上記数値からは、51〜75戸規模が大規模修繕において最も1戸当たりの負担が少なくなるようです。

 これから推測されることは、
小中規模マンションはシンプルに造られ、コストのかかる共用施設・サービスは少ないのですが、あまりに小規模だとそれでも1戸1戸の負担が重くなることがわかります。

 一方、
大規模マンションの数値は、やや低い価格帯と高めの価格帯の二つの山ができることが特徴です。前者は団地型マンションで共用施設などのコストはそれほどかかりません。一方、後者は大規模タワーマンション各種設備が複雑かつ高度であること、コストのかかる共用施設・サービスを有していることが挙げられます。

 設備が高度で複雑であればあるほど、知識に限界があるマンション管理組合・住人側の立場は弱くなり、コンサルや業者の「言いなり」にならざるをえないリスクがあります。この観点からは、シンプルな団地型・51〜75戸程度のマンションが最も効率的に運営できると言うこともできるかと考えます。

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| ノウハウ・経験談 | 21:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
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