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都心と他23区物件の価格差拡大が鮮明ー主犯は2015年のあのマンション三連発

JUGEMテーマ:マンション


★ 14日付Digital PR Platformによれば、株式会社マーキュリーは、東京23区で販売された新築マンションについて、過去10年間(2008年〜2017年)の価格と坪単価の平均値と中央値の推移を調査した結果、近年中央値と平均値の差が拡大していることがわかりました。要因としては、元々の高額エリアだった都心部のマンションがより高騰していることで、23区の他エリアとの差が広がったことが考えられます。

 2008年からの10年間の推移を見ると、価格については、
平均値が2008年の5,698万円から2017年の7,061万円と1,363万円(約24%)上昇しているのに対し、中央値は2008年の4,798万円から2017年の6,290万円と1,492万円(約31%)上昇し、中央値の上昇率が平均値の上昇率を上回りました。

 また、坪単価については、
平均値が2008年の271.0万円から2017年の348.7万円と77.7万円(約29%)上昇しているのに対し、中央値は2008年の257.6万円から2017年の327.4万円と69.8万円(約27%)上昇し、平均値の上昇率が中央値の上昇率を上回りました。

 2009年から2013年にかけては平均価格、坪単価ともに中央値と平均値の差は緩やかに推移していますが、
2014年に差が縮小していることがわかります。この年は、平均価格を押し上げる要因となる高額の大規模物件の供給がなかったことが原因と考えられます。

 一方で、
2015年以降は坪単価、価格ともに平均値と中央値の差が広がる傾向にあります。高騰が続く23区の中でも、価格や坪単価が中央値より)高いエリアの高価格化、高単価化が進んでいることがわかります。

 以上がDigital PR Platformの記事の概要です。まずは平均値と中央値の価格差の意味を考えてみる必要があります。
平均値は、データの合計をデータの総数で割った値のため、極端に高い物件や安い物件があると影響を受けてしまいます。中央値は単純に中央の値なので、極端に高い物件や安い物件があっても影響を受けない、というわけです。

 したがって、平均値と中央値の差が開き、平均値の方が高くなるということは、
極端に高い物件があった、ということになります。それはすなわち都心物件にほかならず、したがって、都心部マンションがより高騰し、23区の他エリアとの差が広がった、と解釈しているのです。

 グラフを見ると、
価格・坪単価とも、2014年が中央値と平均値の最も格差が小さかったことがわかります。その理由は上記の通り高額の大規模物件がなかったことに起因するのでしょう。

 ただ、
人気の都心大規模物件がなかったわけではありません。2014年に分譲された都心マンションを見ると、『KACHIDOKI THE TOWER(勝どきザ・タワー)』(18.8%上昇)、『GLOBAL FRONT TOWER(グローバルフロントタワー)』(23.0%上昇)、『ザ・パークハウス西新宿タワー60』(24.1%上昇)などがあります。

 これらのタワーマンションは、
当時でも「相場より安いお得なタワーマンション」と感じたものでした。おそらくはこれらの土地は、東日本大震災後に不動産価格が低迷した2011年〜2012年あたりに土地を仕入れたものが多いのでしょう。また、それぞれの立地に何らかの懸念点(勝どきは大量供給、グローバルフロントタワーは駅距離や周囲の雰囲気、西新宿は駅力や周囲の雰囲気など)があり、売主を強気一辺倒にさせなかった点もあるかと思います。

 しかし、各マンションの末尾にかっこ書で示した通り、
既に中古価格が18.8%〜24.1%上昇しています。「これ買えばきっとキャピタルゲインが出るだろうな」と思った通りの結果になっている訳です。

 2015年には、まず平均坪単価600万円で度肝を抜いた『THE CONOE 代官山』、同じ価格水準の『Brillia Towers 目黒』の熱狂的な即日完売、また坪単価1,000万円となった衝撃の『パークコート赤坂檜町ザタワー』の登場で、都心物件の価格水準は完全に青天井化へ向かいました。坪単価1,000万円の物件が好調に売れてしまったことから、「その水準には至らないまでもその近くまではイケる」との相場観を他の都心マンションの売主にも購入検討者にも与えてしまったのではないでしょうか。

 したがって、
今の都心物件の異常な価格設定の常態化のきっかけを作ったのが上記3物件ではないか、とも感じています。潮目を変えた2015年は、このような平均値・中央値グラフの格差でも如実になったようです。

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