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地方「都心」の1棟ビル=23区中古1Rマンションの値段、の現実

JUGEMテーマ:マンション


 東京23区と地方都市の不動産価格は大きく違う−頭ではわかっていても、実際の価格差にはピンとこないものです。ただ、その地方が、自分が馴染みがある場所だと、その格差を実感することができます。
 
 さきほど、私はGoogle Alertに登録して配信された記事を見ていると、
「【価格変更】今治市共栄町2丁目 収益物件 1600万円」という見出しが目を引きました。

「ん?今治で1,600万円の投資用マンションなんてあるのか」

 仕事で愛媛の支店にいたことがある私は、懐かしさも手伝って、配信記事のリンクを開きました。最近は加計学園ですっかり有名になってしまいましたが、今治市は愛媛県で松山市に次ぐ第2の都市、造船の町として有名、最近は高級ブランド化に成功した今治タオルやゆるキャラ「バリィさん」も知られています。

 そんな都市だから
県庁所在市でなくても投資用マンションがあるのか、と思って開いたページを見て驚きました。

「…ビル1棟じゃないか。しかも今治の『都心一等地』だよ」

 今治市共栄町2丁目にあるそのビルは、今治市第一の目抜き通りに面し、「今治」駅からは徒歩10分、同駅と今治港を結ぶ重要幹線道路沿いにあって、今治市役所にもごく近い位置です。1階にJTBの営業所の看板が見えることも、この建物が中心部に位置することの証左になっています。

 しかし、どうもこのビルが
空家になっており、以前の値段では買い手がつかず、私が投資マンションの値段と間違えた1,600万円に値下げした、というのです。敷地面積は132.15平米、建物面積514.67平米もあり、建物建築は1971年でかなり古いですが、大通りから見える部分はきれいに塗装され、堂々たる1棟ビルです。

 一方、東京都心で現在販売中の1棟ビル物件で、上記のビル物件と敷地面積・建物面積が最も近い物件が、
「勝どき」駅徒歩3分、敷地面積134.70平米、建物面積534.62平米で、販売価格18億円となっています。

 1,600万円の今治市物件と、18億円の勝どき物件の
格差は112.5倍となります。ただ、この勝どき物件は他に比べても殊の外高く、築年数も築25年と相対的には新しいことから、これだけをもって「東京・地方圏格差」と言うのは早計かもしれません。それでも、築年が1971年〜1972年で近い「田町」駅徒歩8分ビルが2億9,700万円、「水道橋」駅徒歩1分ビルが2億8,500万円であり、これらと今治物件との格差は18.2倍となっています。

 この「マンション物価」の違いを例えて言うならば、
今治「都心」では1パック200円の卵が、東京都心では3,600円〜22,500円もする計算です。「そこまで東京都心の方に価値があるのか」と問いかけた場合、答は様々になることでしょう。

 この今治1棟ビルは5階建てですので、もし仮に、
ワンフロア100平米×5階分(計5室)のそれぞれを10万円で貸すとした場合でも、年間収益は600万円となり、年間の表面利回りは37.5%で、1,600万円の投資額はわずか2年半で回収することができます。

 しかし、地方の抱えている問題は、
「街の中心部の繁華街であっても、そもそも賃貸の需要がない」という現実です。「取らぬ狸の皮算用」が本当に「皮算用」で終わる可能性が高く、非常にスリルがある投資となります。

 地方の住宅地にある空家問題ばかりが最近注目されていますが、
地方都市の中心部にある1棟ビルが、東京都23区の中古ワンルームマンションと同じ値段で買えてしまう実態も、頭の隅に置いておきたいものです。

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| ノウハウ・経験談 | 22:05 | comments(0) | trackbacks(0) |
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