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日神パレステージ王子神谷(中古)−確実に割安な駅徒歩3分築浅ファミリー物件

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩3分、JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩11分の場所に立地する地上10階建・総戸数36戸・日神不動産旧分譲・丸運建設施工・2011年2月築の『日神パレステージ王子神谷供です。

 アドレスは北区神谷1丁目です。神谷(かみや)は1丁目から3丁目まであり、北区の北東部に位置します。北は志茂と、西は赤羽南及び東十条と、南は東十条及び王子と、そして東は隅田川を挟んで足立区新田と接しています。隅田川沿岸の低地に位置しており、目立った坂道はなくほぼ平坦です。以前は工場が隅田川沿いの土地を占めていましたが、現在では1社を除いて撤退し、跡地には警察署や商業施設、企業の流通拠点が入っています。

 元々「かみや」ではなく「かにわ(は)」と呼ばれる地域でした。旗本文書には「賀仁和村」「加仁波之郷」と表記されており、江戸時代には「神谷」で「かにわ」と読ませることが多くありました。隅田川あるいは荒川で蟹が捕れたことから蟹庭(かにわ)と呼ばれていたというのが通説です。1926年(大正15年)に王子電気軌道神谷橋駅が「かみやばし」の読みで設置されたことを契機に、読みも「かみや」に移行しました。


 「王子神谷」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅3番出口を出て北本通りを北上し、2つ目の信号の四つ角に所在します。ほぼフラットなわかりやすいルートです。JR「東十条」駅からは徒歩11分、同駅北口1を出て、住宅街の中を東に歩く下り坂の道のりとなります。

 本マンションからセブンイレブン、ローソンストア100、ほっともっと王子神谷店へは徒歩1分、コモディイイダへは徒歩3分(約240m)、スーパータジマへは徒歩4分(約300m)と、
日常生活のお買い物には事欠きません。徒歩4分の距離には緑豊かな神谷堀公園もあるので、手軽にペットとの散歩を楽しむこともできそうです。

 設備としては、オートロック・防犯カメラ6台・エレベーター内防犯ブザー・各戸にカラーモニター付きインターホン・ダブルロック式玄関ドアを設置するなど、
防犯対策が行き届いています。ペット飼育可マンションでもあります。エントランスホールに留守時に便利な宅配ボックスがあり、24時間ゴミ出し可となっています。敷地内に自転車置場、駐車場、3台分のバイク置場が設けられているほか、ペットの足洗場も設置されています。

 浴室には浴室換気乾燥機が付いており、キッチンはIHクッキングヒーターでお手入れも簡単です。
バルコニー側の窓は二重サッシになっており、結露防止や防音効果があります。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の3階に所在する専有面積62.96平米の2SLDKです。本マンションでは最も広い住戸で、南東・南西角部屋です。ポーチ付玄関から左側に6帖洋室、右側に4.5帖のサービスルームがあり、トイレも玄関脇に付いています。

 玄関から直進すると9.0帖のLDで、独立型キッチンは3.2帖、LDの奥には5.6帖の洋室があります。収納はウォークインクローゼットのほか、大きめのクローゼットもあり、十分な容量があります。


 販売価格は3,680万円、坪単価193万円す。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,197万円〜4,497万円、『マンションマーケット』では3,957万円〜4,367万円、『ふじたろう』では3,793万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,669万円〜4,361万円、『マンションレビュー』では3,814万円〜4,049万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は4,050万円、坪単価213万円となり、販売価格は9.1%割安との試算結果です。本マンションは、分譲時、専有面積45.50平米(9戸))〜62.96平米(9戸)に対し販売価格2,400万円台〜3,500万円台、平均坪単価185万円程度でしたので、分譲時より中古価格が上がっている状態ですが、現在本マンションで同じく販売中の8階住戸が坪単価243万円ですので、それと比較すればお得感があります。

 本マンションのように、
全ての中古価格シュミレーションサイトで推定相場を下回っている物件は珍しく、現在の相場では確実に割安であると言えます。さらに、築7年4ヶ月しか経過していませんので、設備も新しく、気持よく生活できるはずです(室内写真がサイトで見れないのは残念です)。交差点に面している分、二重サッシで対応していますので、窓を閉めれば騒音の問題もないのでしょう。

 中古市場にはやや長く出ているようですが、
今まで買い手がついていないのが不思議な気がします。実質3LDKで東京メトロの駅に徒歩3分と、便利さを実感できるファミリー向け築浅マンションとして、検討に値する物件です。

 種別:中古マンション
 名称:日神パレステージ王子神谷
 価格:3,680万円 (税込)
 所在:北区神谷1丁目
 交通:「王子神谷」駅徒歩3分
 面積:専有面積62.96平米

詳細はこちら
日神パレステージ王子神谷

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| 中古マンション 北区 | 20:26 | comments(0) | trackbacks(0) |
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