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都心でも古いビルの賃貸業は苦戦?−夢と消えたオフィス移転計画

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★ 私の勤めている会社も、一時期の苦しい時期を乗り越え、何とか現状を維持できるまでになっています。そんな折、いくつかに分散している事業部のビルの一つが賃料の値上げを告げてきました。そこは、コンピュータシステムを運営しているためにセキュリティなどを含め特殊加工をしているビルで、今までも相当高額の賃料を払ってきたはずなのですが、ビルのオーナーたる法人は、「今でも安すぎるくらいだ」と、譲る気配がありません。

 実はこのシステムは更新時期が来ていて、今のビルでは手狭になっていたのも確かです。したがって、これを契機に、
会社の東京本部の全体の配置を見直してみることにしました。これまで業務の拡張に伴って、事業所が数か所にまたがってしまっていたので、事務所は事務所、システムはシステムと、集約し直すプランを作成してみました。

 すると、驚いたことに、
新築の高層ビルに事務所を集約し、システムをよりセキュリティが強化された広いデータセンターに移行した方が、全体コストが下がることが判明たのです。しかも都心に複数個所あった従来の事業所と、ほぼ同じような都心の好立地でこれが実現するという見積もりです。

 これまでは場所が分散していたために、
会議のたびに社員は各事務所間を移動しなければならず、それだけで結構な手間と時間がかかり、ストレスも生んでいました(だから会議を減らす、という発想にならないのが悲しいところです)。今回のプランでは事務所が一か所に集約されるため、このような無駄を排することができ、会社としての効率化も大きく進みます。

「まさに一石二鳥、いや三鳥」

と社員一同大喜びで、新築の高層ビルへの移転をワクワクしながら待っていました。

 しかし、思わぬところで、
この計画は頓挫することになったのです。その原因は、意外にも身内のグループ会社でした。

「え?ここを出ていくんですか?勘弁してくださいよ!」

 複数箇所ある事務所のうち、2番目に規模が大きいA事務所だけが、グループ会社所有の建物を借りていました。その場所は都心一等地で、駅からも徒歩2分、申し分のない立地の建物だったので、「我々が出てもすぐ借り手が見つかるだろう」と思っていました。グループ会社ということで、賃料も安くしてもらっていたという認識だったので、出ていった方がむしろその会社の収益機会を増大するとも考えたのです。

「何を言っているんですか。うちは築30年のビルですよ。この広いスペースを今さら借りてくれるところを見つけるなんて簡単じゃないことくらい、わかってもらわないと」

 都心のオフィス需要が旺盛だと言っても、それは新築又は築浅のビルに限られ、築古のビルは空きが目立つのだそうです。いや、むしろ都心にオフィスを構えるような会社は、見栄えを気にするところがほとんどで(都心オフィスの意味はそこにあるとも言えます)、都心築古の不利さ加減は「ハンパない」とのことでした。

 確かに、
私たちの規模の会社でも、移転するとなれば新築物件をまず探したのです。好き好んで古いところに移転する会社はめったにない、というのもうなずけました。

 結局、
このグループ会社の賃料が減ると、会社全体の収支に影響が出て、事務所移転のメリットがほとんどなくなることがわかりました(会社全体の収支計算には他法人への賃貸による賃料収入増大もカウントされていました)。私たちの新築オフィス移転の夢ははかなくも潰え、システムのデータセンター移行だけが実施されることとなりました。

「都心物件と言えども、厳しいんだなあ」

 今は新築高層ビルといっても、新しいビルは毎日のように作られていきますので、すぐに陳腐化していきます。不動産経営はどの地でも安泰ではないな、と、古くて雑然とした職場を眺めながら、ため息をついたのでした。 

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| ノウハウ・経験談 | 20:18 | comments(2) | trackbacks(0) |
Comment
こんにちは。
えっ、こんなことがあるのですね!とびっくりしてしまいました。

ことの発端たるビルは、賃料値上げを告げたばかりに現賃料を失い、
さらに空室リスクを負ったのですね、、、。
市況を見誤った代償は大きかったということでしょうか・・・。

都心部は、素人目にもこんなにオフィスビルが必要なのか?
というくらい新築ラッシュですが、
これからは古いビルのオーナーは、長年の入居に感謝し、
値下げの提案をするくらいでないと厳しいのかもしれませんね。
| あおい | 2018/05/31 10:10 AM |
あおいさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

私達の会社が出て行ったビルは、システム対応という付加価値があるため、おそらくは借り手が出てくることでしょう。ただ、おっしゃるとおり、彼らが希望する賃料水準では難しいかもしれませんね。

確かに都心部は似たようなオフィスビルだらけで、人口急減期に入ると、負のインパクトは大変大きいことでしょう。それに備える意味でも、各ビルがそれぞれの付加価値をつけていく努力が求められるのだと思います。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2018/05/31 11:57 PM |
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