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ドゥエル西日暮里(中古)−「西日暮里」駅徒歩5分の使えるリノベ2LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「西日暮里」駅より徒歩5分、JR山手線「西日暮里」駅より徒歩7分、京成本線「新三河島」駅より徒歩7分の場所に立地する地上5階地下1階建・総戸数9戸・1986年9月築の『ドゥエル西日暮里』です。

 アドレスは荒川区西日暮里6丁目です。西日暮里は1丁目から6丁目まであり、荒川区南西部に位置し、下町的界隈が広がる町です。町域の北を東尾久、荒川および北区と、東を荒川と、南を東日暮里および台東区と、西を文京区と接しています。

 町域を東西に分断する形でJR京浜東北線(山手線)の路線が南北に縦貫しており、その以東と以西で若干町並みが異なります。路線以東には主要幹線道路に加え、鉄道では貨物鉄道線、地区南端の日暮里駅からは京成本線や常磐線、さらに日暮里・舎人ライナーなどの路線が縦横に走り回っています。このため、これらの鉄道路線を潜るか跨ぐかしない限り、町域の端から反対側へ移動することはできないほどの鉄道過密地帯であり、幹線道路以外の道はどれも狭く曲がりくねっています。

 以西は南北に西日暮里3丁目・4丁目の町が、山の手台地に登る傾斜地に広がります。南側の西日暮里3丁目は町域の大半は寺社が占め、北側の西日暮里4丁目は開成学園(中学校・高等学校)が所在しています。


 「西日暮里」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅3番出口から西日暮里五丁目交差点を北に横断し、尾久橋通りを北上して西日暮里六丁目交差点の手前を右折した左手に所在します。日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅からはさらに近く徒歩4分、「新三河島」駅からは西方に歩いて徒歩7分となります。勾配は、「西日暮里」駅からはやや下り坂、「新三河島」駅からはやや上り坂です。

 普段のお買い物は、
「セブンイレブン西日暮里6丁目店」及び「まいばすけっと西日暮里6丁目店」が徒歩1分と至近、「イトーヨーカドーネットスーパー西日暮里店」が徒歩3分、「エネルギースーパーたじま田端店」が徒歩5分といずれも近い場所にあります。学区域は、区立第六日暮里小学校が徒歩2分と安心で、区立諏訪台中学校が徒歩9分とストレスを感じさせない距離です。

 本マンションは1階がスナックという情報もあり、そうだとすると生活環境的には今一つです。総戸数9戸とごく小規模で、
自主管理ですから、管理状況も大事なチェックポイントとなります。管理費は月額11,000円で、修繕積立金分も含まれているか、あるいは修繕の都度徴収なのかも事前に了知しておく必要があります。

 対象住戸は、
地上5階建建物の2階に所在する専有面積40.73平米の2LDKです。1年前の2017年5月にリノベーション工事が完了し、オープンキッチン、クローゼット、ダブルロックドア、浄水器、エレベーター、シャワー付洗面化粧台、全居室フローリング、温水洗浄便座等が備わっています。ホワイト基調のきれいな部屋に仕上がっており、気持ちの良い空間です。

 効率のよい間取りで、玄関から入ると左手にLDKがあり、玄関から直進すると主寝室、また、LDK隣接の洋室があります。洗面所・トイレ・バスは玄関から右手にコンパクトにおさめられ、バス・トイレ別です。クローゼットは大型のものが主寝室に備わっています。南・西向き角住戸で、南側にバルコニーがあり、全居室に窓がありますが、西側の開口部は隣の建物が近接しています。

 販売価格は1,850万円、坪単価150万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,639万円〜1,838万円、『マンションマーケット』では1,709万円〜1,887万円、『ふじたろう』では1,874万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,607万円〜1,850万円、『マンションレビュー』では1,967万円〜2,089万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,834万円、坪単価149万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。しかし、リフォームの有無を評価できる『マンションレビュー』では高額の査定となっており、この販売価格でも納得できる水準です。

 現在、本物件は
月額賃料12,8万円で貸し出されているオーナーチェンジ物件であり、表面利回り8.3%、実質利回り7.6%の高利回りで運用ができます。築36年10か月が経つ築古住戸ですが、ここからの価格下落も限られていて、何より複数路線が乗り入れるターミナル駅「西日暮里」駅徒歩5分と近いところに価値があり、様々な用途で十分使える住戸だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ドゥエル西日暮里
 価格:1,850万円 (税込)
 所在:荒川区西日暮里6丁目
 交通:「西日暮里」駅徒歩5分
 面積:専有40.73平米

詳細はこちら
ドゥエル西日暮里

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| 中古マンション 荒川区 | 20:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
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