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ときわ台ローヤルコーポ(中古)−格安の坪68万円、フルリノベでも1千万円未満

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★ 東武東上線「ときわ台」駅より徒歩5分の場所に立地する地上6階建・総戸数45戸・1971年12月築の『ときわ台ローヤルコーポ』です。

 アドレスは板橋区南常盤台2丁目です。南常盤台(みなみときわだい)には1丁目と2丁目があります。板橋区の南部に位置し、南東端で石神井川、北で常盤台、東で石神井川を隔てて弥生町、南で東山町、南西で東新町と隣接しています。北辺を東武東上線、南辺を国道254号(川越街道)、1丁目東部を東京都道318号環状七号線(環七通り)が通じています。町域の東側が南常盤台1丁目、西側が同2丁目です。1丁目はときわ台駅北口ロータリーと川越街道を結ぶ道沿いの商店街を中心として、主に商業地域です。2丁目は主に住宅地となっています。

 武蔵野台地成増台の高台に属します。1丁目東部で石神井川に向けて下り勾配となっているほかは、ほぼ平坦です。廃藩置県実施前は武蔵国豊島郡上板橋村でした。南常盤台地域は字原(はら)、字向屋敷(むかいやしき)などでした。現在の町名は、1960年の地番整理時にできたもので、東武東上線の線路を隔てて、常盤台住宅地の南側に位置することから名づけられました。「常盤台」の地名は、旧・上板橋村の鎮守、天祖神社に伝わる祝詞に由来します。


 「ときわ台」駅から本マンションまでは徒歩5分です。同駅南口から天祖神社を右手に見ながら南下し、板橋天祖神社交差点を横断して一つ目の角を右折して住宅街の中を西に歩いて行った場所に所在します。フラットで歩きやすい道のりです。

 なお、本マンションと反対側の「ときわ台」駅北口側には、1935年(昭和10年)に東武鉄道が沿線の開発事業の一環として宅地の分譲開発を初めて行った
「常盤台住宅地」が広がっています。沿線開発の先輩格である田園調布を模して設計された中にも、田園調布とは異なる道路網やクルドサックやロードベイといった独特な町並みを持っており、当時の理想的な住宅地の開発を目指しました。現在もなお昭和初期の面影を残す美しい住宅地といえます。

 「ときわ台」駅から「池袋」駅までは東武東上線1本で12〜13分で行ける距離です。「ときわ台」駅の一日平均乗降人員は、平成28年で47,714人です。昭和53年には57,670人でしたが、そこから減少傾向で平成23年に45,628人で底を形成し、最近やや回復している状況です。

 駅前は北口の方が上記の通り計画的な街並みでロータリーが整備され、東武ストアやスーパーオオゼキ、バーミヤンなどがあり、南口にはよしやがありますが、本マンションとは反対方向になりますので、日常のお買い物は
東武ストアになるのでしょう。ただ、全般には商業施設が多いとは言えないので、都心から帰宅途上で「池袋」駅周辺の大型商業施設で買うか、「ときわ台」駅の2駅手前の「大山」駅周辺の商店街を利用する選択肢が考えられます。

 また、
若い世代が多い街なので子育てには良い環境です。幼稚園は帝都幼稚園が評判がいいそうです。

 あたりは
とても閑静な住宅街で、夜などは騒音を気にせずに生活できる住環境です。本マンションは築46年7か月になる古い建物ですが、過去に2回外壁の塗り替え工事をやっていますので、築年数の割にはきれいです。天井は十分な高さがあり、壁が厚くて隣や上の階の生活音がほとんど気にならないという声もあります。

 面積1,521平米の敷地は東側で公道に接し、土地としては間口が狭い東西に長い形状なのですが、南側前面に高い建物があまりなく、全戸南向きですから、中高層階を中心に冬には太陽が部屋まで降り注いで、とても暖かいです。逆に夏は暑いのでしょうが、西向きのしつこい暑さではないでしょうし、建物内の植え込みに木を植えているので真夏の陽よけになっている住戸もあります。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の6階に所在する専有面積28.29平米の2Kです。南向きの最上階住戸ですので、日照・通風・眺望ともに良好です。バルコニーは南側和室に付き、北側和室にも窓が付いています。玄関から入るとすぐに3帖のキッチンとなり、その奥に4.5帖の和室、手前に6.0帖の和室があり、水廻りはキッチン右手にあります。洗濯機はバルコニー置きになっています。収納は4.5帖和室に大きな押入れが付いており、容量的には満たされています。

 販売価格は580万円、坪単価68万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では919万円〜1,020万円、『マンションマーケット』では648万円〜717万円、『ふじたろう』では620万円、『HOME'Sプライスマップ』では774万円〜892万円、『マンションレビュー』では946万円〜1,004万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は816万円、坪単価95万円となり、販売価格は28.9%割安との試算結果です。したがって、相場より大幅に安いのですが、自己使用でも賃貸用でもリフォームはした方がよいと思われます。

 おそらく
400万円あればフルリノベができると思いますので、和室2室をいずれも洋室とし、広さはある水廻りをスタイリッシュに変身、キッチンをシステムキッチンに交換、防水パンを室内に入れれば気持ちの良い空間が誕生することでしょう。

 したがって、
物件価格580万円、リフォーム代400万円の合計980万円で、夫婦で住めるリノベ住戸を手に入れることができます。自主管理で管理費等10,000円に修繕積立金が含まれているようですが、上記の通り過去に2回外壁塗装をしたこともあり、実績は信頼できます。賃貸に出すと月額5万円台が相場のようですので、旧耐震ではありますが、むしろ自分で住んで楽しみたい物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:ときわ台ローヤルコーポ
 価格:580万円 (税込)
 所在:板橋区南常盤台2丁目
 交通:「ときわ台」駅徒歩5分
 面積:専有28.29平米

詳細はこちら(ノムコムより)
ときわ台ローヤルコーポ

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| 中古マンション 板橋区 | 20:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
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