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パークショアー横濱(中古)−類似物件より1千万円超安い駅徒歩3分3LDK

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★ 東急東横線「反町」駅より徒歩3分、JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅より徒歩9分の場所に立地する地上10階建・総戸数24戸・1977年1月築の『パークショアー横濱』です。

 アドレスは横浜市神奈川区反町2丁目です。神奈川区は、横浜市で初めにできた区の1つで、18区の区のうち9番目に大きい区です。東海道の宿場町、「神奈川宿」から区名が取られ、県名も同源となっています。横浜市の北東に位置する神奈川区は、東西方向に長く(約8.0km)、東は横浜港、西は緑区鴨居町に接しています。区役所は区の東側にあり、最寄り駅はJR「東神奈川」駅、京急「仲木戸」駅、東急「反町」駅です。

 「反町」の由来には諸説あり、「段町」から転訛した説もあれば一反二反の「反」から来る説や、元来この地が数年毎に休耕していたため休耕地のことを「ソリ」と呼ぶことから「ソリマチ = 反町」となった説があります。「反町」駅は、2017年度の1日平均乗降人員は13,283人で、長期的には減少傾向にあり、
東横線の駅では最も乗降人員が少なくなっています。

 「反町」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅を北側に出て、国道1号線を川崎市方向に歩いた右手に所在します。道のりはほぼフラットです。「東神奈川」駅からは徒歩9分で、同駅西口から国道1号線に出て、横浜方面へと歩いた左手に所在します。「東神奈川」駅から本マンションまでの道のりの途中にビッグヨーサンがあり、お買い物に便利です。

 地上10階建ての建物は、低層部がアースカラー、中高層部がホワイトでツートンカラーのデザインで、遠目からも映えて見えます。
国道1号線沿いですので、交通音・排気ガスの影響は受けるのでしょうが、国道1号線側は本建物の側面となっており、これらの影響を直に受ける住戸は少なそうです。一方、周囲もビル状建物ですので、眺望は限られてきます。

 反町公園に徒歩1分です。結構な広さの穴場的公園で、公園内には池もあり、春には桜、秋にはどんぐり拾いが楽しめるそうです。「反町」駅周辺はそれほど大きなお店はありません。同駅前には薬のヒグチ、牛丼の松屋、同駅と本マンションの間にジョナサン、同駅から本マンションと反対側になりますが、モスバーガーなどがあります。

 しかし、東急東横線を使えば
「横浜」駅は隣駅で直通1分です。各駅停車駅であるものの、ここから「横浜」駅までに特急・急行に追い越されるストレスはありません。もっと評価されて然るべき駅のように思われます。

 対象住戸は、
地上10階建て建物の6階に所在する専有面積70.02平米の南西向き3LDKです。玄関から入り、右手につながる廊下を進むと10帖のLDKがあり、LDインの6帖洋室、6帖和室、そして6帖和室に連なる6帖和室がもう一つあります。さらに、LDKから短い廊下を経て北東向きのサービスルームまであり、70平米ながら実質4部屋を使いこなせます。水廻りはLDKから入り、収納は押入が3つあって標準的な容量です。

 販売価格は1,750万円、坪単価83万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では2,291万円〜2,490万円、『マンションマーケット』では1,720万円〜1,901万円、『ふじたろう』では2,115万円、『HOME'Sプライスマップ』では2,406万円〜2,834万円、『マンションレビュー』では2,173万円〜2,307万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は2,235万円、坪単価106万円となり、販売価格は21.7%割安との試算結果です。現在、同じ専有面積の9階住戸が、リノベーションは施されていますが、本マンションより1千万円超高い2,760万円で販売中であることからも、本マンションのお得度がわかります。

 ただし、
現状は賃借人がおり、オーナーチェンジ物件との位置付けです。月額賃料は12万円で、表面利回り7.7%、実質利回りはここから管理費月額13,700円、修繕積立金9,000円を引いて6.7%となります。フルローンを組んだとしても毎月利益が出るレベルですので、しばらく保有しておき、賃借人が出た後にフルリフォームをかけて、ご自身で住んでもよいでしょう。

 旧耐震基準で、築41年6ヶ月という築古物件ですので、自主管理となっている管理状態や修繕積立金は十分化など、よくチェックすべきです。条件に合えば、投資用としても実需としてもきちんと機能する物件だと考えます。

 種別:中古マンション
 名称:パークショアー横濱
 価格:1,750万円 (税込)
 所在:横浜市神奈川区反町2丁目
 交通:「反町」駅徒歩3分
 面積:専有面積70.02平米

詳細はこちら
パークショアー横濱

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| 中古マンション 横浜市神奈川区 | 21:45 | comments(0) | trackbacks(0) |
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