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港区内の中古マンション価格上昇−虎ノ門、浜松町、三田、高輪、芝が強い

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★ マンションマーケットが運営する「マンションサプリ」では、『港区で資産性が高いエリアとは?ランキングベスト10を調査!』を掲載しています。

 この調査は、
港区の30のエリア(赤坂、麻布十番、麻布台、麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、海岸、北青山、港南、芝、芝浦、芝公園、芝大門、白金、白金台、新橋、高輪、台場、虎ノ門、西麻布、西新橋、浜松町、東麻布、東新橋、三田、南青山、南麻布、元赤坂、元麻布、六本木)の2007年当時に対象エリアに存在していたマンションの、2007年当時と2017年の平均平米単価を調査し、過去10年で価格にどのような変化があったのか、30エリアの上昇率が高いトップ10エリアをランキングにしたものです。

 結果は、次の通りです。数字は2007年〜2017年の10年間の上昇率です。


1 麻布十番 27.1%  2 虎ノ門 24.4%  3 浜松町 22.0%
4 芝浦   21.9%  5 三田  20.2%  6 高輪  19.4%
7 芝    18.6%  8 白金台 18.0%  9 東麻布 16.9%
10 六本木  16.6%


 記事によれば、この10年間の港区の中古マンション上昇の特徴は、上昇率が高いマンションは築年数が経っているものが多いとのことでした。すなわち、各エリアにおける上昇率が下位5マンションの平均築年が23.32年だったのに対し、上位5マンションの平均築年数は36.1年なのだそうです。

 この結果は、私の実感でもうなずけるものがあります。5〜6年前の港区中古マンションでは、築30年を超えてくると、例えば専有面積40平米で約2千万円台のものがあり、坪単価にして坪160万円〜170万円程度で購入できる物件がありました。

 しかし今や港区築古所有権物件で安くても坪250万円前後しています。今現在でSUUMOでざっと調べると、最安坪単価は1970年築の三田綱町ハイツで坪240万円でした。感覚的には1.5倍くらいの値上がりで、
港区高額物件に引っ張られて、立地の良さから築古物件が急騰していったと考えられます。

 さて、マンションマーケットは24日、本ランキングの最新版として、『2017年〜2018年の1年間の港区中古マンションの値上がりランキング』を掲載しました。結果は次の通りで、数字は
2017年〜2018年の1年間の上昇率です。

1 西麻布 4.48%  2 南青山 4.09%  3 高輪  3.03%
4 浜松町 3.82%  5 西新橋 3.58%  6 元麻布 3.37%
7 虎ノ門 3.32%  8 三田  3.18%  9 南麻布 2.86%
10 芝   2.73%


 2007年〜2017年でランキング入りし、2018年の現在でも上昇率が高いエリアは、虎ノ門、浜松町、三田、高輪、芝となります。確かに、これらの地域は、東京オリンピックやJR山手線新駅等に伴う再開発事業により注目されているエリアという点で共通しています。

 逆に、
2007年〜2017年にランク入りしていたのに、この1年間の上昇率がそれほど高くないエリアは、麻布十番、芝浦、白金台、東麻布、六本木です。過去に再開発や大型タワーマンションの登場等で注目を集め、現在はそれが一段落しているエリアと言えます。東麻布は、麻布地域の中で最も地価が安かったところが、都営大江戸線の開通による「赤羽橋」駅の誕生で見直されたことによるものと考えられます。

 2007年〜2017年にランク入りしておらず、2017年〜2018年にトップ10になったのは、西麻布、南青山、西新橋、元麻布、南麻布です。南青山は『パークコート青山ザタワー』の影響でしょうか。西新橋は虎ノ門ヒルズ開業、マッカーサー道路の開通によるオリンピック効果への期待感の現れととらえられます。西麻布、元麻布、南麻布といった麻布地域の価格上昇は、元々高級ブランド地ですが、はっきりした理由はわかりませんでした。

 2007年〜2017年ランキングにも2017年〜2018年ランキングにも登場していないエリアは、
赤坂、麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、海岸、北青山、港南、芝公園、芝大門、白金、新橋、台場、東新橋、元赤坂です。港南、台場は2007年前に開発が落ち着いたエリアであり、赤坂は成熟して開発の余地が乏しいのでしょう。海岸は、2018年〜2019年は伸びる可能性があります。

 麻布永坂町、麻布狸穴町、愛宕、北青山、芝公園、芝大門、白金、新橋、東新橋、元赤坂については、
既に高級住宅地又は従来からの商業地として落ち着いており、変動要素が少ないものと思われます。今後タワーマンション等の計画が多数予定されている港区においても、エリアによって地価動向の濃淡があることが示されていると考えています。

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| 市場動向 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) |
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