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個人で行う不動産投資の仕組みとは?−不動産投資入門その2
★ さて、前回(2月18日)は、私募ファンド形式による不動産投資についてご紹介しましたが、今回は、個人で行う不動産投資の考え方です。

 基本は一緒です。不動産投資に興味を持つきみお君は、
1億円の魅力的な投資用賃貸マンションを見つけました。不動産屋さんは、「正味の収入(NOI[Net Operating Income]:営業純利益)、つまり、満室時家賃の総額(GPI[Gross Potential Income])から空室損や未回収損、そして管理費・固定資産税といった運営費(Opex・OE[Operational Expense])を差し引いた額は、年間700万円になりますよ。」と、きみお君にささやきます。

【なお、この「正味の収入」を、「自己資金と借入金の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額」で割ったものを、「物件自体のネット利回り(FCR[Free and Clear Return])」、と言います。この例の場合、700万円÷1億円=7%となります。】

 しかし、きみお君の貯金は500万円しかありません。「1億円なんて無理ですよ。。。」と帰ろうとするきみお君を、不動産屋さんは引き止めました。「大丈夫ですよ。きみおさんはご自宅をお持ちですから、これを担保にして、残りの9,500万円を調達できるはずです。」半信半疑のまま、きみお君は、不動産屋さんに言われたとおり、○○銀行に行くと、なんと、○○銀行は、
9,500万円を変動金利3%、30年返済で貸してくれると言うのです。

 「こんなに借金できませんよ。」目を白黒させるきみお君に、○○銀行の行員はこう言いました。「返済計画がしっかりしていれば大丈夫ですよ。この条件ですと、年間ローン返済額(ADS[Annual Debt Service])は
約480万円になります。でも、その賃貸マンションからは、正味の収入として年間700万円入るんですよね。ローンを支払っても、700万円(正味の収入)−480万円(銀行への返済)=220万円が毎年、きみおさんのポケットに入る計算になりますよ。」

 信じられない気持ちで不動産屋さんのところに戻ると、不動産屋さんは、にこにこしながら言いました。「ねっ、私の言ったとおりでしょ。きみおさんは、手持ち500万円の投資で年間220万円得られるわけですから、自己資金の利回り(CCR[Cash on Cash Return])は、

220万円÷500万円=44% 

になるんですよ。さらに言えば、年間ローン返済額480万円のうち、元金返済分は200万円ですから、この分はきみおさんの儲けの200万円でローン総額を減らしたのと同じ計算になります。ですから、潜在的なCCRは、

(220万円+200万円)÷500万円=84% 

にもなるんですね。さあ、どれだけお得かおわかりになったら、早速契約に入りましょう。」

。。。と、まるで不動産屋さんと銀行員がぐるになって、きみお君をだましているかのような書きぶりになってしまいましたが、以上は、個人でやる不動産投資の仕組みの一例をわかりやすく書いてみたものです。

 K%(ローンコンスタント[loan constant])という指標があります。年間ローン返済額(ADS[Annual Debt Service])をローン残高(LB[Loan Balance])で割ったもので、きみお君の例の場合、
K%=480万円÷9,500万円=約5%、となります。

 一般に、次の計算式が成り立てば、不動産投資は、当該物件だけで利潤が出て回せる、と言われています。


  K% ≪ FCR ≪ CCR

きみお君の例ですと、

  K%=5% ≪ FCR=7% ≪ CCR=44%

ですから、OKです。目安は、K%が5%、FCRが6.5〜7%、CCRが13〜20%、とすると良いようです。きみお君の場合、変動金利で借りていますので、金利5%ですとCCRは17.6%でOKですが、金利6%になると、年間ローン返済額が683万円となり、CCRは、(700万円−683万円)÷500万円=3.4%と、不動産投資の意味がなくなってしまうことには注意が必要です。

 個人で行う不動産投資は、前回ご紹介した私募ファンド形式と異なり、自分で投資物件を選ぶこととなります。きみお君の賃貸マンションが将来にわたり年間700万円の正味の収入を生むかどうかは、立地その他の諸条件を総合的に勘案して対象物件を選ぶことができる眼力と、その後の維持管理の努力(又は優秀な管理会社を選べる判断力)にかかっています。

 もちろん複数の投資物件を有していた方がリスク分散になります。いずれにしても、「自己決定・自己責任」が貫徹できる、という点では、やはりそれぞれが自分に合った投資物件を自分の目で選んだ方が、どういう結果になっても受け入れられるのではないか、と思います。


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| 不動産投資入門 | 20:30 | comments(2) | trackbacks(6) |
Comment
はじめまして。

ちょっとお伺いしたいのですが、
>目安は、K%が5%、FCRが6.5〜7%、CCRが13〜20%
の根拠を教えていただけますでしょうか?
他でも「目安」と書いてあってもそれがどこから出てきたものかがわからなかったので…

よろしければお教えください。
| | 2008/10/29 4:14 PM |
 コメントどうもありがとうございます!!

 ここ数日、外に出ておりまして、ブログ更新や書き込みが思うようにいかず、お返しがおそくなりました。申し訳ございません。

 ご質問の件ですが、私も、セミナー講師から、「これが目安」と教えられた数字を書き込んでいるので、はっきりした理由まで追求していませんでした。

 私なりに推測すれば、通常、物件を買うのに頭金は20%が目安と言われますので、たとえば1億円の物件を2,000万円頭金で購入、正味の収入を700万円、ローン額8,000万円を変動金利3%・30年で借りているとすると、年間ローン返済額は約400万円となり、

K%=400万円÷8,000万円=5%
FCR=700万円÷1億円=7%
CCR=300万円÷2,000万円=15%

となり、目安とされている枠内に収まります。

 すなわち、物件価額の20%を頭金とすることでK%とCCRが条件をクリアし、FCRはそれで利益が出るように7%に設定、という感じでしょうか。

 ご説明になっているかどうか心もとないのですが、ご容赦ください。

 今後ともどうかよろしくお願い申し上げます。
| coralisland | 2008/10/30 10:53 PM |
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