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グリーンパーク第6五反野(中古)−都心の10分の1の価格で変わる人生観

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★ つくばエクスプレス「青井」駅より徒歩10分、東武伊勢崎線「五反野」駅より徒歩15分の場所に立地する地上5階建・東鉄工業施工・総戸数21戸・1985年3月築の『グリーンパーク第6五反野』です。

 アドレスは足立区青井1丁目です。青井は、足立区中部に位置します。南北に貫流する綾瀬川の西岸に接し、北端を東京都道318号環状七号線(環七通り)が東西に通っています。東部を首都圏新都市鉄道つくばエクスプレスが通り、3丁目に「青井」駅が置かれています。南部に工場がありますが、ほとんどが都営住宅を含む住宅地となっています。東は加平・綾瀬、西は中央本町、南は弘道、北は一ツ家・西加平と接しています。

 江戸時代からの次郎左衛門新田、弥五郎新田、五兵衛新田ほか12か村の耕地が交錯しており、その境界も複雑に入り組んだものでした。明治の町村制施行による町村合併によっても複雑な境界の様相は残され、戦後に行われた住居表示による新町名の制定において、江戸時代以来の綾瀬村の大字でまとめていくことも難しく議論は紛糾しました。

 最終的にはこの辺りがそれぞれの村の「精出耕地(せいだしこうち)」であったことから、「精」より「青」、「耕」より「井」をとって「青井」と命名される次第となり、1966年(昭和41年)1月1日より新町名が実施されました。青井の「青」には澄み渡った青空と豊かな農作物の繁栄を、「井」は尽きることの無い湧水を表し、この地域の今後の発展を願ったものであるということです。


 「青井」駅から本マンションまでは徒歩10分です。同駅東口を出て北に進み、セブンイレブンの角を左折、青井二丁目交差点を右折、バス通りに当たったところで左折し、住宅街の中を進んだ左手に所在します。「五反野」駅からは徒歩15分で、上記バス通りを北上する道のりです。

 「青井」駅、「五反野」駅いずれも各駅停車駅です。「青井」駅の1日平均乗降人員は6,651人(平成29年)であるのに対し、「五反野」駅の1日平均乗降人員は35,634人(平成28年)です。
「青井」駅から「秋葉原」駅まで直通13〜14分、「五反野」駅から「北千住」駅まで直通4分と、いずれもアクセス良好です。東武伊勢崎線は東京メトロ日比谷線と乗り入れているので、「銀座」駅や「六本木」駅などに乗換えなしで利用できます。

 「青井」駅周辺には
西友青井店のほか、「青井兵和通り商店街」があり、毎月第4日曜日の朝市は多くの人を集めています。「五反野」駅周辺にはサミット五反野店のほか、「五反野駅前通り銀座会商店街」があります。五反野駅前通り銀座会商店街では現在サマーセールを実施中で、「ごたんだじゃないよ。ごたんのだよ」とアピールしつつ、なかなか活発そうな商店街です。

 コンビニは、
セブンイレブン足立青井5丁目店が徒歩4分、同じくセブンイレブン足立青井1丁目店が徒歩4分です。スーパーは、ビッグエー青井店が徒歩4分、ベルクス足立中央店が徒歩6分となります。

 ホワイトの外観にグレイのバルコニーがアクセントで清潔感があります。自転車置場は道路に向いてマンション正面にあり、ある意味潔いのですが、盗難等が少し心配です。
大規模修繕工事は2回行っており、直近は2年前の2016年8月ですので、築33年4ヶ月経過している割には新しく感じます。雁行型マンションで、日照や風を取り込みやすいのが特徴です。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の5階に所在する専有面積40.32平米の2DKです。南西向きにつき日当り良好、最上階ですので、眺望・通風良好です。ただし、エレベーターがないため、5階まで歩いて上らなければならないのがデメリットです。

 玄関から右手に水廻りがあり、直進するとキッチンがあります。キッチンはダイニングを兼ねています。さらに直進すると洋室があり、キッチン左手には和室があります。
細長いルーフバルコニーにはキッチンからも出入りができ、案外重宝するかもしれません。収納は押入れとクローゼットが1つずつで、特にクローゼットは古さを感じさせますが、トランクルームが別途付いています。

 お部屋は全般には
開口部が多く明るい雰囲気で、好感が持てます。そのまま使用できなくもないのですが、やはりリフォームをしたほうがよいでしょう。

 販売価格は850万円、坪単価70万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では867万円〜968万円、『マンションマーケット』では776万円〜857万円、『イエシル』では1,477万円、『ふじたろう』では977万円、『HOME'Sプライスマップ』では934万円〜1,113万円、『マンションレビュー』では908万円〜965万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は1,025万円、坪単価84万円となり、販売価格は17.1%割安との試算結果です。管理費は月額7,150円、修繕積立金月額11,700円、トランクルーム使用料月額600円で合計月額19,450円かかります。住宅ローンを金利0.775%、35年間で全額組むと、月の支払いが23,113円で、購入時の自己資金が諸経費以外ほぼゼロでも全体合計月額42,563円の支払いで済むことになります。

 1985年築で新耐震基準で建てられていますし、割安価格で購入でき、実は都心にもアクセス良好です。こうなると唯一のネックはエレベーターがなく5階まで毎日歩くことです。万一価格が暴落!と言っても元値が850万円ですので、価値がゼロになったとしても10年住めば元が取れそうな、安心マンションだと思います。

 都心で1億円出して新築2LDKを購入するか、そこから30分離れた23区内で850万円出して中古2DKを購入するか、人生観が変わる選択です。

 種別:中古マンション
 名称:グリーンパーク第6五反野
 価格:850万円 (税込)
 所在:足立区青井1丁目
 交通:「青井」駅徒歩10分
 面積:専有40.32平米

詳細はこちら
グリーンパーク第6五反野

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| 中古マンション 足立区 | 19:57 | comments(0) | trackbacks(0) |
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