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首都圏でも空き家が今後急増−購入者が得する価格で生前処分すべき

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★ 6月22日付日本経済新聞は、『空き家予備軍、東名阪に330万戸 高齢者だけ居住』という記事を掲載しています。その概要は、次のとおりです。

「総務省の住宅・土地統計調査(2013年)から65歳以上だけが住む戸建てを抽出し、空き家予備軍とみなしたところ、全国の持ち家3,179万戸に対し、空き家予備軍は22%にあたる705万戸で、
三大都市圏はこの48%を占め、世帯数の全国比に匹敵しました。単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきました。三大都市圏の賃貸などを除く空き家は107万戸で、割合は7%にとどまっていました。

 予備軍が最も多いのは東京都の67万戸で、持ち家の21%です。現在の空き家は15万戸で5%です。空き家数でトップの大阪府も予備軍は51万戸で、その比率は東京都を上回る22%です。神奈川、千葉も2割を超しています。三大都市圏は住居の密集度が高く、空き家発生の影響は大きくなります。

 三大都市圏の予備軍を10万人以上の市区でみると
千葉県我孫子市が28%で最も高くなりました。空き家は7%ですが、戸建て1万戸に高齢者だけが住んでいます。東京駅まで電車で1時間の地域として1970年代に開発が進みましたが、当時の世代は退職し、亡くなる人も増えました。40年前から夫婦で住む70代の男性は「都内の子供らは戻らない。私たちが死んだら空き家になる」と話しています。市民生活部によると「相続人が住まずに空き家になる事例が目立つ」と言います。

 予備軍比率の上位には、
東京都町田市や兵庫県川西市など郊外都市が並びます。アパートで新婚生活を始め、庭付き戸建てにたどり着く「住宅すごろく」を理想とする世代の持ち家が多いのが特徴です。開発が進む都心部の比率は低いのですが木造住宅や古いマンションの密集地もあります。一橋大学の斉藤誠教授は「空き家問題は都心部にも押し寄せる」と警告しています。

 空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれます。
居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率が悪化します。これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要がありますが、国土交通省によると、住宅流通に占める中古の割合は米国83%、英国87%に対し日本は15%です。

 背景には
根強い新築信仰があります。高品質な住宅に手を加えて長く住む欧米の価値観と対照的です。日本政府は経済効果を狙い、税優遇などで新築購入を後押ししてきました。着工数は今も年100万戸規模です。規制が強い英国の新築は16万戸にとどまります。

 スタイルアクトの沖有人社長は
「日本でもリフォーム市場を活発にする必要がある」と語ります。木造戸建ては築22年になると税務上の資産価値が認められず、改修資金を借りにくく、これが欧米と比べて改修投資が極端に少ない理由だといいます。「改修後の実質的な価値で資産評価すべきだ」と沖氏は訴えます。改修資金の借り入れに新築と同様の税優遇を求める声もあります。

 住宅の用途変更規制を緩めるのも一案です。中古住宅を店舗や飲食店、福祉施設などに今よりも転換しやすくなれば買い手は増えます。官民ともに新築偏重の姿勢から脱却することが大都市で空き家の大量発生を防ぐカギとなります。」

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。
日本の過疎地域は、都会の先行モデルです。過疎には取り残された老人が住むのに対し、都会は若者が流入してくるので、状況は違うように見えますが、古い家屋に若い世代が住まず見捨てていく点では同じです。

 しかも、これから
団塊世代が大量に後期高齢者になっていきます。昭和の企業戦士として24時間戦ってきた彼らは、郊外の一戸建てから雨にも負けず風にも負けず毎日片道1〜2時間かけて通勤してきました。そんな思いを引き継ぐ先もないまま、ち家とともに人生をクローズしていく年代となりました。

 上記記事の我孫子、町田と聞くと、今でも買い手がいそうですが、彼らの住宅はたいてい、
我孫子市や町田市の各駅から徒歩20分超、又はバス便である場合が多いのです。かつ、当時の規格で、土地も建物も100平※、庭付きなど、リフォームにも維持にもお金がかかり、購入検討者から見て真っ先に敬遠されてしまいます。

 私が提案したいのは、
とにかく安くてもいいから生きている間に売却してはどうか、ということです。もはや住宅ローンも払い終わっているでしょうから、売却の結果、数十万円、数百万円でも手元に残れば御の字です。

 幸い
首都圏であれば、多少田舎でも、駅から遠く離れていても、割安な価格設定をすれば必ず買い手がついてきます。むしろ購入される方に福をわけ与えるくらいの気持ちで値段設定をすれば、思い通りのタイムスケジュールで事が運べるはずです。

 逆に売り切れずに残してしまうと、
遺産相続の際に揉め事のタネになっていく可能性が高いです。子孫に迷惑をかけないよう、注意しながら売却の道を進めるべきだと考えます。

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