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マンション価格は総体的には上がっていない−売主と買主の蜜月時代か?

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★ 株式会社マーキュリーでは毎月、「月例新築マンション動向」を発表していますが、7月2日には、『本年4月の新築マンション動向』本年4月の新築マンション動向を発表しました。本日は、この中から特に東京23区におけるこの1年間の推移について見ていきたいと思います。

 まず、
23区における契約率です。この1年間は最低が60%、最高が78%でした。しかし、最低60%は昨年6月に記録したのですが、それ以外の60%台は、昨年8月〜10月の69%とほぼ70%に近く、最高も昨年7月の78%以外は70%〜75%に収まっています。

 すなわち、昨年6月の60%、この反動としての翌7月の78%以外は、
69%〜75%の狭いレンジで推移しており、契約率は非常に安定していたということができます。契約率は70%が好不調の目安ですので、昨年1年は好調を維持し続けたと言っていいでしょう。

 次に、
23区における平均坪単価については、この1年間は最低が昨年9月の333.4万円、最高が昨年12月の412.8万円でした。ただ、こちらも最低月と最高月を除けば、348.6万円〜382.3万円と比較的幅が小さく、安定した価格水準でした。本年2月・3月は2か月連続で370万円台で高めに推移していましたが、直近の本年4月に坪単価357.4万円となり、落ち着いた価格水準となっています。

 上記の契約率及び坪単価の推移からわかることは、
少なくともこの1年間は、一般のイメージに反して東京23区の新築マンションの価格水準は安定しており、かつ、契約率も好調であった、ということです。価格が過熱して上昇の一途をたどったわけでもなければ、契約率が過熱して90%になっているわけでもありません。

 契約率が60%台に落ちていれば購入者にとって価格が高過ぎることになりますし、80%を超えていれば価格が安すぎることになります。70%前後というのは、この価格水準で、売る側も買う側もよしとしていると判断できます。

 一昨年は新築マンションの価格が上昇の勢いを見せており、それに連れて契約率は60%台で低迷していました。これが売主の価格上昇に慎重になってきた要因の一つでありますし、購入者側もこれ以上は待っても下がらないので、今の価格水準ならば良しとせねば、という諦めの境地に至らせたのだと思います。

 この売る側と買う側のバランスは今後とも維持されるかどうかがこれからのポイントです。近年、マンション価格に大きく影響しているのが人手不足等からくる人件費の高騰です。働き方改革の波は建設現場にも押し寄せており、現場の労働者の労働環境を悪化させている無理な工期設定や、竣工時期の年度末への集中を是正させ、週休2日制の導入や残業時間の抑制、労働者全員の社会保険への加入などが強く指導されることとなりました。

 これは
現場の労働者の労働環境を守り、ひいては建築物の品質向上等にもつながるもので、ぜひ導入しなければいけない方針です。一方、短期的には建築コストの増につながり、マンション価格の上昇要因ともなります。

 もちろん世間で常識の如く言われているように、
東京オリンピック後の景気鈍化を受けてマンション価格が下落するというシナリオも描けます。そんな多くの不安定要素を将来に抱えながらもマンション価格が最近安定しているのは、まことに稀有な時代と言えるのかもしれません。

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| 市場動向 | 20:31 | comments(0) | trackbacks(0) |
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