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最新の都心不動産市況−新築はハイエンド、中古は需給の低位引き締まり

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★ 三井不動産リアルティは、都心不動産の最新市場動向を『REAL PLAN NEWS No.112 (2018 SUMMER)』に掲載しています。

 これによれば、
長期化する日銀の金融緩和により当面は不動産市況にとって下支え効果が期待できる状況が続くとみています。新築マンション市場の販売の主力は高価格帯にシフトしており、2017年度の都区部の発売戸数は前年比9.8%増で首都圏全体の伸び(1.1%増)を上回り、供給の都心回帰が進みました。

 価格の上昇には歯止めがかかり、契約率は好不調の目安である70%を4期連続で上回り、完成在庫は増加しているものの、2016年以降3千戸前後で大きく変化しているわけではありません。

 2018年以降完成予定のタワーマンションは、
千代田区4棟468戸、中央区14棟12,514戸、港区33棟11,401戸、新宿区10棟5,466戸、渋谷区7棟1,620戸で、都心5区だけで首都圏全体の約4割を占めています。50〜60階建も珍しくなく、今後もキャッシュリッチな富裕層やアッパーミドルが販売対象の中心になるとみられています。

 都心3区の中古マンション市場も、成約価格は頭打ちの状況が続いています。2018年第1四半期の平均成約価格、平均成約平米単価とも前期比はともにプラス0.3%と横ばいでした。新宿区や渋谷区を含む城西地区の成約平米単価も上昇傾向にあり、一般的なファミリータイプの中古物件など、相対的に安価な物件価格は上昇が続いているとみられています。一方、都心3区の成約件数は前年比で2期連続、新規登録件数は5期連続で減少し、都心の中古マンション市場はやや停滞感が広がっています。

 中古マンションの
売り物件と成約物件は双方とも減少しており、都心の需給はほぼ横ばいで推移しています。成約件数に対する新規登録の件数倍率をみると2018年3月時点で5.9倍と、過去1年間は6倍前後で大きく変化していません。2015年以降、大幅に積み上がってきた都心3区の在庫件数は、2016年半ばにピークアウトしたものの減少傾向には歯止めがかかっています。

 ただ、新規登録価格に対する成約の差を示す
価格乖離率は、過去10年間で最も縮小>した水準にあり、需給はタイトな状況です。市場全体では売出価格の調整が進んでおり、市況は安定的に推移するとみられています。

 不動産業界のプレイヤーは市場の先行きを楽観視しておらず、
業況判断は分譲業が大幅に低下、住宅流通事業もマイナスの状態が続いています。特に分譲業は新築市場の先行きを厳しく見ています。一方、23区に本社を置く主要企業が予想する今後の地価水準では、2017年後半から再び上昇を見込む比率が拡大しました。企業の事業用不動産に対する関心は高まっているようです。

 番町・麹町など
都心の主要9エリアの優良物件の平均単価は坪500万円を超え、売り出し価格と成約価格の乖離も縮小傾向で売り手市場、麻布・赤坂・六本木・白金高輪・麻布十番では成約単価の上昇が続いており、同じ都心でも地域や物件によって需要の強弱が見られます。

 同一マンション内での買い増しや地方の富裕層、中華圏を中心とする外国人による取得では、
相場を意識せず購入するケースも多く、高額な超プレミアムマンションに対する需要は旺盛です。将来的なインフレリスクに備える動きも見られ、長期にわたり資産価値を棄損しない高品質な物件の選択が広がっています。

 金融機関の融資姿勢のタイト化も
融資への依存度が低い富裕層にとっては追い風で、来年10月予定の消費増税に向けた需要喚起策、日米金利差の拡大、株価上昇に伴う資産効果で都心不動産の一段の上昇等も現実味を帯びてきます。ただし、日銀による金融緩和策の終焉、すなわち長短金利の誘導目標の引き上げが模索されると「出口」が意識され、金利が乱高下するリスクなど、もちろんさまざまなリスクシナリオも考慮しておく必要があります。

 以上が三井不動産リアルティの最新市場動向の分析の概要です。
新築マンションは都心ハイエンドに傾いており、中古市場は価格が頭打ちながら需給とも減少しつつ引き締まり、土地価格は更なる上昇が予想される中、分譲業の見通しは明るくない−要約すればこういうことなのでしょう。

 新築マンションは既に価格が高騰し、富裕層に対しては更に高くしてもついてくるかもしれませんが、
業全体としては裾野の広がりがないと成長が見込めません。目先の利益が大きく出せても、表情は暗い、ということでしょうか。

 一方、
富裕層にとっては、上記を見る限り、有利な状況が続きそうです。キャッシュリッチな状況であればリスクシナリオを含め様々な手を取ることができ、ますます富める方向へ向かう可能性が高いです。新自由主義の台頭以来拡大してきた貧富の差が、「持つ者」と「持たざる者」との間で一層拡大していく方向が容易に想像できます。

 一昨日、義兄の車に乗って港区近辺の首都高速を走っていた時、妻が、
「こんなに一杯タワー建っているけど、いくらぐらいするの?」と聞いてきたので、「…ウチの広さの部屋がここにあるとすると2億円くらいかな」と答えたところ、妻は驚愕しながらこう言いました。

「私たちだととても無理ね。娘たちに儲けてもらって買ってもらうか」

 それも当然冗談なのですが、ひょっとすると次世代に期待できるアメリカンドリームみたいなものが日本ではないことはないということ−つまり、社会のモビリティがそれほど失われていないのが日本の唯一の救いのような気がします。

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| 市場動向 | 20:01 | comments(0) | trackbacks(0) |
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