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これからは低層マンションの時代?−相続税が減額できる新基準が明らかに

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★ 7月14日付日本経済新聞は、『マンション相続 実質減税 土地の容積率で新基準』という見出しの記事を掲載しています。その概要は、次の通りです。

「税制改正によって
2018年から一部の中低層マンションの土地にかかる相続税が事実上、減税になりました。『広すぎる土地』は全面をくまなく有効利用するのは難しいとの理由から減額が可能です。国税庁は2018年から、広すぎる土地の条件を以下の3つに明確化しました。

1.土地が三大都市圏で500平米以上、それ以外で1,000平米以上
2.容積率が400%以上(東京23区では300%以上)でないこと
3.「普通住宅地区」か「普通商業・併用住宅地区」にある


 土地の「容積率」が低めであれば、形式的にマンションには不向きで価値が劣ると判定し、現にマンションが建っている土地でも減額を認めるようにしました。また、容積率400%(東京23区では300%)よりも低ければ減額が認められ、結果的に中低層のマンションで土地の相続税が実質減税となりました。

 路線価からの減額率は、
土地が広ければ広いほど有利です。約2万平方メートルという広い土地にあるAマンションの場合、減額率は約34%にもなります。岡野税理士がAマンションの平均的な住戸について試算したところ、土地部分の相続税の評価額が約360万円下がりました。これに税率を掛けた分だけ減税になったはずだということです。

 こうした減税対象のマンションはどのくらいあるのでしょうか。東京カンテイが、1980年以降に分譲された物件を対象に集計したところ、
東京23区だけで少なくとも700棟近くありました。容積率をデータベースに登録していない物件を含めると、数倍にのぼる可能性があります。税理士は、「今年に入って発生した相続で実際に減額補正できる案件が出てきている。地価の高い東京都心の低層マンションなどは減税の恩恵が大きい」と話しています。

 幹線道路沿いなどで
容積率の異なる土地にまたがって建っているマンションにも路線価から減額できるルールがあります。道路に面していない奥の方の土地の容積率が低いのに土地全体をそのままの路線価で計算すると、過大評価になってしまうからです。

 例えばマンションが幹線道路に面して間口50メートル、奥行き24メートルの1,200平方メートルの土地に建っており、容積率は道路から20メートルまでの1,000平方メートルが300%、それより奥の200平方メートルは100%とします。この場合、マンションが>路線価図の「普通住宅地区」にあるなら減額率は約1%
、容積率がより地価に影響を与えやすい「普通商業・併用住宅地区」では約6%の減額が認められます。

 こうした
減額補正を知らずに申告しても一般に税務署は指摘してくれないため、相続税の払いすぎになる心配があります。いずれ相続するマンション住戸があるなら、路線価からどんな減額ができるのか、よく確認しておきましょう。

 土地の評価を路線価から減らすことのできる税制の中で、
最も減額率が大きいのが相続税の「小規模宅地等の特例」でしょう。亡くなった人が住んでいた自宅の土地を、同居していた親族らが相続した場合に、その評価額を80%(面積330平方メートルまで)も減らせる仕組みです。

 相続税の申告により、この特例を活用すると、
相続税がゼロになることも多いのです。一般に相続財産に占める土地の比率は高く、特例活用により財産全体の評価額が、基礎控除の範囲内におさまりやすくなるためです。

 相続税の申告件数は2016年分で13万6,891件です。国税庁資料によると、このうち
54%(7万3,444件)で同特例が適用されました。路線価などで計算した評価に比べて全体で1兆1,898億円が減額され、税負担の軽減につながっています。

 同特例の適用によって
相続税がゼロとなったのは、申告件数全体の16%(2万1,736件)でした。とりわけ相続財産に占めるマイホームの割合が大きい都市部の中流層は、同特例が使えるかどうかで税負担が大きく左右されます。」

 長い概要となってしまいましたが、税制にかかわるものだけに、見逃せない内容の多い記事でした。
容積率が異なる場合の減額補正、小規模宅地等の特例による減額率は既存の制度ですが、上記記事の通り、税務署は減額補正を知らずに申告してもこれを指摘してくれないとのことですから、相続税が多額にわたる場合は、税理士に相談するのが最も良い解決策だと思われます。

 そして、本年から適用になっている土地の容積率による新基準ですが、これも考え方を変えたというより、
従来不明確だった運用を明確化し、適用しやすくしたという風に受け止められます。しかし、この基準があれば、用を認めようとしない税務職員がまずいなくなり、納税者の利便に資すると考えられます。

 では、この基準ができたことによって、低層マンションに人気が集まることになるでしょうか。おそらくは新基準を適用したとしても、
高額なタワーマンション高層階を購入した方が節税効果は大きいままだと考えられます。

 つまり、
税の考え方では、土地の持ち分の大きい低層マンションの方が、土地の持ち分がわずかしかない大規模タワーマンションより価値が高いのです。しかし、実際の売買価格は人気度合いによってきますので、タワマン高層階の方が低層レジデンスより高額で売れるであろうことは、容易に想像ができます。

 今回は、そのような低層マンションのうち
「いや、土地力からすればそんなに価値はなかったんだよね」というマンションをあらためて減額できる旨明らかにしようとするものです。これは喜んでいいのか、悲しんだ方がいいのか、あるいは今まで相続税を取られすぎだったわけですから、怒るべきことなのか、なんとも微妙な内容だなあ、と私は感じました。

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| ノウハウ・経験談 | 20:18 | comments(0) | trackbacks(0) |
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