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中古マンション売るなら築11〜15年!−買主が「買い時だ」と思い込んでる?

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★ 1年以上前の記事ですが、2017年3月15日のSUUMO JOURNALは、『中古住宅の築年数、成約率が高いのは「築11〜15年」の物件』と題する記事を掲載しています。その概要は、次の通りです。

『今回の調査は、東日本不動産流通機構が2016年の1年間において、レインズに新規に登録されたり、成約の情報を得た首都圏の中古マンションと中古一戸建ての物件を築年数の観点から分析し、市場動向をまとめたものです。

 これによると、築年帯別に新規登録件数に対する成約件数の割合=「対新規登録成約率」を調べたところ、
「築11〜15年」が中古マンション(26.6%)でも中古一戸建て(25.1%)でも、最も高くなっていました。中古住宅を売りに出した場合に、築11〜15年の物件が他の築年帯より成約する確率が高かったということです。

 築11〜15年の中古住宅と言えば、分譲会社や施工会社が10年間の瑕疵担保(かしたんぽ)責任を負うなどを定めた
「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」の施行後に竣工しており、品質への安心感もあることなどが特徴です。適切に維持管理された物件であればそれほど古い印象もなく、価格は手ごろといったことから、成約する可能性が高いと考えられます。

 では、築年帯別の平均価格はどうなっているのでしょう?一般的に、築年数が長くなるほど、価格は下がっていきます。しかし、中古マンションと中古一戸建てで、その下がり方はかなり異なります。


 中古マンションは、築5年以内の価格は新築とあまり変わらないほど高くなっていますが、築5年を超えると一段下がり、築15年や築20年を超えるとまた一段下がりますが、築21年以上では横ばいとなっています。

 中古一戸建ては、築15年以内はそれほど変わりませんが、それを超えると築年数に応じて下がっています。また、中古マンションと比べると、新規登録物件と成約物件で平均価格に開きがあるのも特徴です。

 新規登録物件の価格は、売主の希望額が強く反映される傾向があります。
中古マンションのほうが、売主が最寄駅からの徒歩分数や築年数、広さなどによる相場を把握しやすく、相場に見合った価格で売り出し価格を考えているといったことが考えられます。

 次に、中古住宅市場で出回っている物件の築年帯と、成約している物件の築年帯を見ていきましょう。


 最も多く出回っているのは、マンションも一戸建ても築31年以上です。これは、子どもが巣立つなど家族構成の変化や老朽化による住み替えなどで、売られる事例が多いからでしょう。成約しているのも、築31年以上が多く、これは価格が安いといったことが考えられます。

 ただし、成約物件の構成比を新規登録物件の構成比と比べると、築31年以上の割合は下がり、築20年以内の割合が上がっています。冒頭に紹介した成約率の違いが、ここからも見て取れます。』

 以上がSUUMO JOURNALの記事の概要です。この記事の対新規登録成約率を見ると、
築11〜15年が最も高く、次いで築5年未満、築6〜10年と築16〜20年がほぼ同程度、そこから築21〜25年、築26〜30年と下がり、築31年以上は築26〜30年よりはやや成約率が上がっている状況です。

 一方、中古マンションの成約価格を見ると、坪単価で、築5年未満が227万円、築6〜10年が202万円、築11〜15年が187万円、築16〜20年が154万円、築21〜25年が104万円、築26〜30年が99万円、築31年超が98万円です。直近のカテゴリーからの
下落率は、築6〜10年が▲17.7%、築11〜15年が▲7.7%、築16〜20年が▲17.2%、築21〜25年が▲32.5%、築26〜30年が▲5.0%、築31年超が▲0.6%です。

 築11〜15年の成約率が高いのはそこで価格ががくっと下落するからか、と思ったのですが、
むしろ築11〜15年の価格下落率は小さくなっています。これは逆に築11〜15年物件の人気の高さが下落率を小さくしているのかもしれません。

 同じことは、
築31年超物件にもあてはまります。築26〜30年物件とほぼ価格が変わらないのに、成約率は築26〜30年物件を上回っています。

 一方、
下落率が激しいのが、築20年を超えた築21〜25年物件、築5年を超えた築6〜10年物件、築15年を超えた築16〜20年物件です。特に築20年を超えると価格が3割超も下落してしまいます。

 これらのことから、
売り時は、築5年未満、築11〜15年、築31年超であると言えるのではないでしょうか。これはもしかすると、「築5年未満なら新築と同じくらいで仕方がないや」「築10年経過したから安くなってるけどまだ築浅とも言えなくもないし買い時だっ!」「築30年経過するとさすがにがくんと安いだろ」買主の思い込みが寄与しているかもしれません。賃貸で人に物件を貸している人はなおさら、この指標が利益の最大化に貢献しそうです。

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| 市場動向 | 19:35 | comments(0) | trackbacks(0) |
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