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西永福、芦花公園、大森町、両国は中古で2〜3割下落−資産防衛の鉄則とは?

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★ 東京カンテイは先月31日、『2017年中古マンションのリセールバリュー』を発表しました。これは、築10年中古マンションのリセールバリューを調査・分析したものです。首都圏においてリセールバリューが算出可能だったのは683駅で、その平均値は91.5%でした。

 このうち、
154駅が分譲価格以上となる100%以上となり、全駅数に対する割合は22.5%した。JR山手線内側及び園周辺、湾岸エリア、城南エリア〜川崎・横浜エリアに多く分布しています。90〜100%が177駅(全駅数の25.9%)、80〜90%が215駅(全駅数の31.5%)、70〜80%が100駅(全駅数の14.6%)、70%未満が37駅(全駅数の5.5%)という結果です。

 一般的に、都下や周辺3県の近郊〜郊外エリアに行くほどリセールバリューが段々低くなる傾向です。
3割以上目減りした駅の約半数は千葉県の郊外エリアに位置しています。

 さらに具体的に見ていきます。まず、
山手線及びその内側では、意外なことに、渋谷、高田馬場、駒込が80〜90%と下落しています。90〜100%は田端、西日暮里、本駒込、後楽園、新大塚、護国寺、早稲田、永田町、泉岳寺、高輪台で、それ以外は全て100%以上となっています。

 山手線の外側では80〜90%の駅が普通に見られるようになってきます。特に目立つのが西武新宿線で、野方、鷺ノ宮、井荻、上石神井、武蔵関が23区内の80〜90%地点です。西武池袋線では椎名町、富士見台、丸ノ内線では東高円寺、中野新橋、南北線では王子、京王線では代田橋、桜上水、千歳烏山、京王井の頭線では高井戸、小田急線では世田谷代田、祖師ヶ谷大蔵、東急東横線では自由が丘、東急大井町線では尾山台、等々力、東急池上線では長原、石川台、東急多摩川線では鵜の木、武蔵新田、都営浅草線では馬込、つくばエクスプレスでは浅草、京成押上線では八広、京成本線では堀切菖蒲園、お花茶屋が80〜90%です。

 そして、
70〜80%にまで落ち込んでいるのが、京王井の頭線の西永福、京王線の芦花公園、京浜急行の大森町、都営大江戸線の両国となっています。

 大きく見れば、23区のマンション価格は想定以上に値上がりし、中古市場で多くの方が売却益を得ているかのような印象がありますが、
スポット的には結構まだら模様で、23区内でも3割以上下落しているマンションもあるのです。渋谷、高田馬場ですら下落という結果なのですから、本当に先を見通すことは困難です。
 
 ただし、傾向的に言えば、
駅の中でも割と目立たず、各駅停車駅だったり支線的役割の路線だったりで交通の便が相対的に劣り、分譲時価格もそれなりに安かったところが、その後も価格が段々と落ちていく傾向にあるようです。だからといってそれらのエリアの今の新築マンション価格がそれに見合うだけ落ちているわけではないのも悩ましいところです。

 また、東京カンテイの本プレスリリースの分析において、
賃料水準が高く、かつ、表面利回りが高いほどリセールバリューが高くなっているというのは、将来への期待値の現れとして論理的に納得ができるものです。要は人気エリア(=賃料が高い)でまだ割安感がある(=表面利回りが高い)という黄金律をきちんと守るのが、資産防衛の鉄則ということでしょう。

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| 市場動向 | 21:15 | comments(0) | trackbacks(0) |
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