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シルバーパレス千駄木(中古)−夢が広がる駅徒歩1分・格安最上階メゾネット

JUGEMテーマ:マンション


★ 東京メトロ千代田線「千駄木」駅より徒歩1分、JR山手線「日暮里」駅より徒歩10分、東京メトロ南北線「本駒込」駅より徒歩13分の場所に立地する地上11階地下1階建・日医神和旧分譲・淺沼組施工・総戸数26戸・1983年8月築の『シルバーパレス千駄木』です。

 アドレスは文京区千駄木3丁目です。千駄木は、古くは駒込村の一部で、名前の由来は、雑木林で薪などを伐採、その数が千駄にも及んだからという説や、太田道灌が栴檀(せんだん)の木を植えた地であり、この栴檀木が転訛したとの説があります。

 日本医科大学が1910年3月に私立東京医学校を合併し、同年10月、私立東京医学校跡地(現・千駄木校舎)に移転しています。谷根千とひと括りに呼ばれる谷中・根津と千駄木は、下町情緒あふれる地域として知られます。

 また、東京大学が近く、川端康成、北原白秋、高村光太郎、夏目漱石、森鴎外など多くの文人が居を構えました。第68・69代内閣総理大臣大平正芳の邸宅は、千駄木2丁目にありました。本マンションの所在する千駄木3丁目は、林町と呼ばれ、高級住宅街として有名な街です。


 「千駄木」駅から本マンションまでは徒歩1分です。同駅1番出口から団子坂下交差点を横断して北上した不忍通り左手に所在します。同出口からはわずか50メートルという近さです。「日暮里」駅からは徒歩10分で、同駅から西へ下っていくルートです。JR線が利用可能なのはメリットです。「本駒込」駅からは徒歩13分で、同駅から東へ下るルートとなります。

 本物件はブラウン系とオフホワイト系ツートーンカラーの外観の小規模マンションです。分譲時の売主が日医神和ですが、これは
現在の日神不動産(ブランド:日神パレスなど)に当たります。外は不忍通りをはさんでマンションやビルが立ち並んでいますが、高層階では眺望良好です。不忍通りの車の交通音が気になるかどうかは個人差もあるでしょう。

 エントランスはタイル敷きのアプローチを進み、左へ曲がったところにあり、
不忍通りからは見えないうになっています。エントランスホールにオートロック、エントランスを入ると左側に管理人室、右手奥にはエレベーターを備え(経年で新調しています)、共用部に宅配ボックス、防犯カメラを設置、さらに24時間セキュリティの採用やTVモニター付きインターホンを設置するなどセキュリティに配慮がなされています。

 またCATV、BS・CSアンテナ、インターネット回線にも対応しています。共用部の掃除も管理人が週何回か定期的に行っており、
管理体制は良好です。ゴミ置き場は敷地内にあります。

 本マンションの1階には
タヴァーンという洋菓子屋さんと美容院が入っているほか、本マンションの周辺では「谷中銀座よみせ通り」へ徒歩1分です。買い物は「エキュート日暮里」が徒歩9分の立地で、スーパー「のなかストアー」が徒歩5分、「まいばすけっと千駄木3丁目店」が徒歩7分の場所にあります。コンビニは「ポプラ千駄木駅前店」が徒歩1分、「ローソン千駄木店」も徒歩3分です。「千駄木」駅周辺にはおにぎりカフェやミスタードーナツ、うどん屋など飲食店が多数あり、公園や学校、病院なども身近に整っています。平坦な道なので自転車でも簡単に移動可能です。

 人気急上昇中の谷根千の一角で、休日は周辺の散策を楽しめます。「日暮里」駅と「千駄木」駅の間に谷中まで歩けば「谷中銀座商店街」があり、精肉や鮮魚、煮物などのお惣菜屋さん、江戸民芸品屋さん、和菓子屋さんなど、どのお店も懐かしい味と店構えです。「千駄木」駅から谷中方面(「日暮里」駅方面)は、たくさんのお寺と昔ながらの家屋をそのままにモダンな店(例えば古民家をそのまま使った自転車屋や紙細工のお土産屋など)が並んでいます。

 「日暮里」駅東口に広がるのは駄菓子の問屋街から高層タワーに生まれ変わった町並みです。
サンマークシティには約100店舗のテナントが入っており、カフェや飲食店などの最新スポットばかりと思いきや、元々あった駄菓子問屋がテナントで入っているなど日暮里の小粋なセンスが見え隠れするスポットになっています。

 対象住戸は、
地上11階建て建物の10階・11階に所在するメゾネットタイプの前有面積80.39平米の3LDKです。南東・北東・北西の3面開口の角部屋で、日照・眺望・通風良好です。10階玄関から入るとワンフロアLDKのいさぎよい造りですが、キッチンスペースが広いため、LDの配置は工夫のしどころです。

 階段を上って11階は、6帖和室と6帖以下と思われる洋室2室が左右に並んでいます。廊下のスペースがややもったいないですが、それだけゆとりを感じさせます。水廻りは、10階にトイレ、11階に洗面室と浴室が配置されています。収納は専ら11階に押入・納戸があり、標準量を確保しています。


 販売価格は4,200万円、坪単価173万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では4,874万円〜5,175万円、『イエシル』では4,155万円、『マンションマーケット』では5,416万円〜5,979万円、『ふじたろう』では4,822万円、『HOME'Sプライスマップ』では4,914万円〜5,624万円、『マンションレビュー』では5,996万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

これらの
自動査定の平均は5,161万円、坪単価212万円となり、販売価格は18.6%割安との試算結果です。かなり安い価格ですが、これは第一に売りが難しいメゾネット住戸であること、第二に本件が任意売却物件であること、第三に賃貸物件となっていることが理由と推測されます。

 一方、メゾネット住戸であることを考慮して1割安くしても標準相場は4,645万円となり、
なお割安感があります。購入には債権者の同意が必要ですが、値引きをしないのであればほぼ問題ないものと思われます。本物件は現在月額23万円で賃貸しており、住宅ローンは使用できませんが、利回りは表面で6.6%、実質で5.3%とファミリータイプの利回りとしてはまずまずです。

 投資物件として購入した後、退去した場合は80平米超の住居であるため、自宅として利用することも可能です。新耐震基準で造られたマンションでもあり、地震の際も安心感があります。リセールの場合も、駅徒歩1分の強み<もあって今より価格が大きく落ちることも想定しづらく/span>、住宅ローンを使用しない購入時の資金さえ用意できれば、なかなか夢が広がる楽しい物件だと思います。

 種別:中古マンション
 名称:シルバーパレス千駄木
 価格:4,200万円 (税込)
 所在:文京区千駄木3丁目
 交通:「千駄木」駅徒歩1分
 面積:専有面積80.39平米

詳細はこちら
シルバーパレス千駄木

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| 中古マンション 文京区 | 20:08 | comments(0) | trackbacks(0) |
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