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グローリア初穂戸越(中古)−相場より21.7%も割安な駅近投資用物件

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★ 東急大井町線・都営浅草線「中延」駅より徒歩3分、東急大井町線「戸越公園」駅より徒歩5分の場所に立地する地上5階建・グローリア初穂旧分譲・大豊建設施工・総戸数16戸・1988年1月築(築30年8ヶ月)の『グローリア初穂戸越』です。

 アドレスは品川区戸越6丁目です。戸越(とごし)は1丁目から6丁目まであり、品川区中部に位置します。町域北辺は百反通りを境に西五反田・大崎に、東部から南部にかけては豊町に、東部は西品川に、西部は第二京浜を境に平塚・東中延にそれぞれ接しています。町域内を26号線通り(東京都道420号鮫洲大山線)が通っています。

 戸越1丁目と戸越2丁目との間には、有名な戸越銀座商店街があります。第二京浜沿いに高層建造物が見られるほかは、主に住宅地として使用されています。

 永禄2年(1559年)の小田原衆所領役帳に初見され、江戸時代までは「とごえ」と読みました。寛政5年(1793年)には廻船問屋の山路勝孝が孟宗竹の栽培を始め、村の名産となり、後に碑文谷村を中心とした荏原郡一帯に伝播しました。1889年(明治22年)、町村制の施行に伴い平塚村の大字となり、関東大震災後、銀座の瓦礫を埋め立てて戸越銀座が始まりました。1932年(昭和7年)より荏原区戸越町となり、1941年(昭和16年)西戸越・東戸越・平塚・荏原・小山台に分かれ、1965年(昭和40年)東戸越全域と西戸越・東中延、西品川の一部に戸越1〜6丁目が成立しました。

 地名は、この地が江戸越えの村だったことに由来しますが、「戸」を「江戸」でなく「谷戸」の省略とみる地形説も存在します。


 「中延」駅から本マンションまでは徒歩3分です。同駅A2出口から東北の方向に歩いた場所に所在します。「戸越公園」駅からは徒歩5分で、同駅南口から南西方向に歩いた場所に所在します。東急池上線「荏原中延」駅からは徒歩9分で、道駅から南東方向に歩くルートです。このうち、東急大井町線「中延」駅と東急池上線「荏原中延」駅からの道のりでは国道1号線を横断することになります。
 
 本マンションは、タイル貼りのすっきりとした印象の外観で、ガラス扉から光が差し込み、明るいエントランスホールが迎えてくれます。エントランスには
オートロックが設置され、モニター付きインターフォンも備えられ、防犯対策がとられています。17平米〜45平米台の面積帯での販売実績があります。

 本マンションの敷地内には駐輪場が備わっています。本マンションから
徒歩1分のところには銭湯があり、庭を見ながらの露天風呂は気持ちが良く、たまには大きなお風呂に入ってゆっくりするのもいいでしょう。また、徒歩4分圏内にはスーパー、ディスカウントストア、金融機関、コンビニエンスストア、病院、飲食店など日々の暮らしをサポートする施設が揃っています。

 対象住戸は、
地上5階建て建物の3階に所在する専有面積28.26平米の2Kです。玄関から入ると廊下部分がキッチンスペースとなり、その東側にバルコニー、2洋室が付くユニークな形です。東・南の角部屋で通風に優れています。3点ユニットバスである点が残念なところです。収納は洋室のクローゼットのほか廊下に押入が2つ付いて、標準的な容量を確保しています。

 販売価格は1,150万円、坪単価135万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では1,352万円〜1,554万円、『マンションマーケット』では1,373万円〜1,524万円、『ふじたろう』では1,570万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,424万円〜1,662万円、『マンションレビュー』では1,332万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,469万円、坪単価172万円となり、販売価格は21.7%割安との試算結果です。間取りにやや癖がありますが、それでも相場よりかなりの割安価格になっています。現在月額8万円で賃貸中で、表面利回り8.34%に対し実質利回り5.66%と、管理料月額21,480円という高さが足を引っ張っています。ただ、駅徒歩3分の駅近魅力とあいまって投資用として安心な物件と言えるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:グローリア初穂戸越
 価格:1,150万円 (税込)
 所在:品川区戸越6丁目
 交通:「中延」駅徒歩3分
 面積:専有面積28.26平米

詳細はこちら(ノムコムより)
グローリア初穂戸越

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