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マンション販売戸数、26年ぶりの低水準−都の容積率上乗せは諸刃の剣?

JUGEMテーマ:マンション


★ 不動産経済研究所は15日、『首都圏のマンション市場動向 −2018年7月度−』を発表しました。これによれば、7月の発売戸数は2,986戸で、前年同月(3,426戸)比で12.8%減となりました。7月としては、1992年以来、26年ぶりに3,000戸を下回りました。

 前月(2,659戸)比では12.3%増えています。これは、マンションの販売シーズンとして、4月〜5月はGWをはさんで季節がよく、春の商戦としてターゲットとされますが、
6月は梅雨期で検討客の出足が鈍るため端境期とされ、7月は8月の夏休みの目前として、6月よりは増えるのが常のためです。

 8月は全くの閑散期となり、検討客も販売側も夏休みとなるため、ここに新規の販売を持ってくることはあまりありません。また、
抽選販売後の契約までの手続をお盆の休みにかからせないためには、7月中下旬の販売というのが適しています。

 最近は4月〜5月のGWを販売時期とするのではなく、モデルルームオープンの時期とすることも多く、そこで集めたお客に対し事前融資審査や希望住戸登録を経て正式価格発表などの手順を踏んでいると、販売時期は
7月がシーズンの自然な流れとなってきます。その意味でも、本来盛り上がりが期待される月です。

 こうしてみてくると、
販売時期として活発なのは、年度末の3月、夏休み前の7月、夏休み明けの9月、年末の12月です。ほぼ3〜4月に一度、販売シーズンがやってくることになります。

 本年は、7月の小ピークを形成する一部の販売が6月に前倒しされたことで、
6月と7月の販売戸数が平準化されたことが7月の販売戸数の少なさの原因のようです。昨年6月+7月の販売戸数は5,710戸、本年6月+7月の販売戸数は5,645戸で、それほど違いがないことがわかります。

 しかし、一昨年6月+7月の販売戸数は6,367戸ですから、
全体としてパワーが落ちてきているようにも感じます。2015年7月は4,785戸、2014年7月は4,222戸販売していましたので、本年7月販売戸数は2015年7月販売戸数の62.4%しかない計算です。

 契約率は本年に入って、好不調の目安とされる70%を超えたのは3月の1回のみで、60%を切るような大幅な減退はないものの、鈍い動きが続いています。

 また、2LDK〜4LDKの契約率は全て70%を超えていますが、
ワンルームは54.5%、1Kは23.1%の契約率と足を引っ張っています。物件にもよるところ大なのでしょうが、投資目的のワンルーム・1Kマンション売買は振るいませんでした。

 一方、本日の日本経済新聞で目を引いたのは、
東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設し、不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せすることにするというニュースです(「老朽マンション、玉突き建て替え 都が容積率上乗せ」)。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増し、企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替え、災害に強い都市を目指すということです。

 容積率の上乗せは、デべロッパーにとっては最もありがたい制度です。これによって、老朽マンションの建て替えでも採算に乗せることができるとすれば、街は綺麗になり、デべロッパーの利益にもなるので、一石二鳥と言えます。

 ただ心配なのは、
対象となる土地の価値が上がることで、地価がますます高騰し、当該土地を手に入れようと地上げ屋が横行するようなことになりはしないだろうか、ということです。価値があるものには価格統制を同時に入れないと一般庶民の手には届かなくなりますが、もしこれを入れるならば自由な資本主義社会ではなくなってしまいます。
 
 マンションの売れ行きの鈍さと価格高騰の波は、私たちを
どのような新しいフェーズに連れて行ってくれるのでしょうか。
 
『分譲マンション・アップデート』へ


| 市場動向 | 20:55 | comments(0) | trackbacks(0) |
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