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ハイツ東十条(中古)−割安で投資用に使い勝手のある旧賃借権物件

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★ JR京浜東北線「東十条」駅より徒歩4分、東京メトロ南北線「王子神谷」駅より徒歩11分、JR埼京線「十条」駅より徒歩12分の場所に立地する地上8階地下1階建・総戸数34戸・菱和ライフクリエイト旧分譲・三桂建設施工・1978年11月築(築39年11か月)の旧法賃借権物件『ハイツ東十条』です。

 アドレスは北区東十条2丁目です。東十条は1丁目から6丁目まであり、北区の中央部に位置し、王子地区内にあたります。北は赤羽南・神谷、東は神谷・王子、南は岸町、西は中十条と接しています。JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街で、いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域ですが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 JR「東十条」駅を中心に、京浜東北線の線路の東側に広がる住宅街です。いわゆる「十条」地区の東端にあたる地域えすが、十条地区の他町に比べ低地になっています。

 1871年(明治4年)11月14日に浦和県(現埼玉県)から東京府に編入されました。1889年(明治22年)の町村制施行時点では大部分が北豊島郡王子村(1908年に町制施行し王子町へ)に所属する区域であり、王子町は1932年(昭和7年)に東京市へ編入され王子区へ移行し、1939年(昭和14年)に上十条町・下十条町のそれぞれ一部より東十条1丁目〜6丁目が成立しました。

 1947年(昭和22年)に王子区は滝野川区と合併し北区が成立、その後1964年に住居表示により東十条1丁目〜6丁目全域及び上十条町・神谷町などのそれぞれ一部を合わせて現在の東十条1丁目〜6丁目となって現在に至っています。


 「東十条」駅から本マンションまでは徒歩4分です。同駅南口から東に歩き、北区保健所交差点を左折して北上した左手に所在します。同駅からは緩やかに下る道のりです。「王子神谷」駅からは徒歩11分で、同駅から西方向へ上っていくルート、「十条」駅からは徒歩12分で、同駅から東に進み、「東十条」駅を越えて下るルートです。

 ローソン北区東十条二丁目店が徒歩2分、サミット王子桜田通り店が徒歩4分、スーパーみらべる東十条店が徒歩6分、東十条銀座商店街が徒歩4分、東十条駅前郵便局が徒歩3分、北区立東十条小学校が徒歩5分です。

 対象住戸は、
地上8階建て建物の3階に所在する専有面積33.95平米の2K、南東・南西の角部屋です。玄関から入るとすぐキッチンとなり、3点ユニットバスが玄関右手に付いています。玄関を過ぎると4.5帖の洋室でキッチンとのオープン使用も可能、その奥にはバルコニーに面した6帖の和室があります。収納は押入れが2つ付いています。

 そのままでも住めないことはないのでしょうが、
フルリフォームが必要となりそうで、その額は300万円程度は見ておいた方がよいでしょう。

 販売価格は980万円、坪単価95万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では909万円〜1,108万円、『マンションマーケット』では959万円〜1,068万円、『イエシル』では1,144万円、『ふじたろう』では870万円、『HOME'Sプライスマップ』では1,168万円〜1,402万円,『マンションレビュー』では1,039万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの自動査定の
平均は1,060万円、坪単価103万円となり、販売価格は7.5%割安との試算結果です。なお、旧法賃借権物件ですので、借地料が毎月1,975円かかります。これと、管理費等が毎月7,200円、修繕積立金が毎月6,480円、組合費が毎月300円で、合計15,955円かかります。

 借地権残が30年ですが、よほどのことがない限り更新される権利です。実需というより投資用で購入した方が似つかわしいと思われますが、例えば月額7.5万円程度で貸すことができれば、表面利回り9.2%、実質利回りも7.2%で回すことができ、割安で使い勝手のあるマンションということができるでしょう。

 種別:中古マンション
 名称:ハイツ東十条
 価格:万円 (税込)
 所在:北区東十条2丁目
 交通:「東十条」駅徒歩4分
 面積:専有33.95平米

詳細はこちら
ハイツ東十条

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| 中古マンション 北区 | 19:53 | comments(0) | trackbacks(0) |
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