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マンション購入は至福→焦燥→傍観→復活→疑念→諦念へ−20年間の追憶と今後

JUGEMテーマ:マンション


★ 9月27日、日本不動産研究所は、プレスリリース『東京23区のマンション価格と賃料の中期予測(2018〜2020年、2025年)/2018下期』を発出しました。この調べは、東京23区のマンション価格とマンション賃料の将来予測を行っているものですが、ここではマンション価格のみ取り上げてみたいと思います。

 これによれば、東京23区の新築・標準タイプ(専有面積40〜80平米未満)のマンション価格の予測結果は以下の通りです。


・ 2018年は、マクロ経済の安定が継続して上昇(+2.1%)で推移する。
・ 2019年は、10月に実施が予定されている消費増税の影響を受けて、マンション価格は微減(−0.1%)する。
・ 2020年は、前年10月消費増税の影響が本格化し下落(−2.3%)する。2021年以降は微減する。


 この予測手法は、1998年から住宅マーケットインデックスとして東京23区のマンション価格について集計・公表してきたところ、ここでは新築・標準タイプ(専有面積40〜80平米未満)のデータを元に、マクロ経済指標や東京23区の人口などを使ってマクロ計量モデルを構築し、2025年までの中期予測を行ったものです。

 以上が日本不動産研究所のプレスリリースの概要です。同プレスリリースには、1998年以降の東京23区マンション価格指数のグラフがあり、これまでの価格推移がよくわかります。

 これによれば、1998年から2002年まではマンション価格が下落、2002年が底となりますが2006年までは微増傾向でした。言わば
2000年から2006年までは「マンション購入至福期」で、この時期に東京23区で購入された多くの方々はキャピタルゲインを得ることができました。

 ところが2007年にマンション価格が急騰、2008年上半期にかけて欧米マネーも含めて日本の不動産マーケットに莫大な資金が流入し、
「不動産プチバブル期」を形成しました。この時期には先高感に煽られる形でマンションを購入した向きが多く、「マンション購入焦燥期」とも言うべき状態でした。

 しかし、2008年9月に
「リーマン・ショック」が勃発し、欧米金融機関が深い傷を追って日本不動産市場から撤退、それまでフルギアで融資を回転させていた多くの中小デべロッパーがばたばたと倒産ないし会社更生・民事再生手続を取る羽目になり、現在の大手デベロッパー寡占の原因となりました。マンション価格は2008年から2009年に▲5.5%と急落し、マンション購入検討者は、今後の下落幅を見極めようと「マンション購入傍観期」に入りました。

 2010年にはリーマン・ショックの傷も癒えはじめてマンション価格は4.0%上昇、
「マンション購入意欲復活期」となったのですが、翌2011年3月に東日本大震災が勃発、停電や厳しい節電の辛い経験からタワーマンション高層階やオール電化が忌避され、「マンション購入疑念期」に入ってマンション価格は▲1.5%と下落しました。

 2012年12月に
自民党政権が復活、日経平均株価は8千円台のドン底から急騰し、翌2013年にはマンション価格が4.3%も上昇しました。安倍政権は日銀のゼロ金利政策をはじめとするアベノミクスによりアクセルをふかし続け、オリンピックの東京開催決定も加わって、マンション価格は2014年に6.1%、2015年に8.9%とさらに高騰していったのです。

 2016年にはマンション価格がいったん▲0.1%と下落して「ここが天井か」と思わせたものの、2017年にはマンション価格が5.9%上昇し、今年も2.1%の上昇が予測されています。これで
2002年のマンション価格から1.68倍となり、2002年には6千万円で買えたマンションが今や1億円を超える価格となった計算で、一般サラリーマンには手の届かない「異次元価格」となりました。私の周りにはマンション購入を諦める人が多く、「マンション購入諦念期」となっています。

 本プレスリリースでは、
2020年には来秋の消費税増税の影響で▲2.3%とマンション価格下落が予測されていますが、政府は必死に景気浮揚策を打つでしょうから、果たして期待通り(?)の価格になるかどうかは未知数です。

 実際、日本不動産研究所のこの中期予測の過去を振り返ると、2016年には上昇率が2016年2.3%、2017年1.5%、2018年0.7%と、2017年には上昇率が2017年0.7%、2018年0.5%と予測されていたので、
真の数値からは大きく外していることになります。

 しかし、これは
あくまでマクロ計量モデルの結果を示しているだけですから、真の数値と当たっているかどうかは関心外なのかもしれません。じゃあ、予測って一体何?と言いたくなりますが、ここはぐっとこらえて来年、再来年とマンション価格が下落するかどうか八卦見のように結果を待つこととしましょう。

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