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ハイヴ学芸大(中古)−80平米台が4千万円台の角部屋ルーバル3LDK

JUGEMテーマ:マンション


★ 東急東横線「祐天寺」駅より徒歩7分、同線「学芸大学」駅より徒歩8分の場所に立地する地上6階建・永功旧分譲・日本国土開発施工・総戸数15戸・1980年2月築(築38年9ヶ月)の『ハイヴ学芸大』です。

 アドレスは目黒区中央町2丁目です。中央町は1丁目と2丁目があり、目黒区の地理的中央部に、駒沢通りと目黒通りにはさまれた形で位置しています。北部は駒沢通りを境に五本木に、東部は中町に、南部は目黒通りを境に目黒本町に、西部は鷹番にそれぞれ接しています。また、北西端を東急東横線が高架で通過しています。町域内は主に住宅地として利用されています。

 中央町1丁目には2,039世帯3,277人、2丁目には2,789世帯4,690人、合計4,828世帯7,967人が住んでいます。中央町は、1966年(昭和41年)に唐ヶ崎町・鷹番町・中目黒4丁目・上目黒5丁目の各一部から成立しました。かつては目黒区役所の所在地であしたが、2003年(平成15年)1月6日に上目黒(東急東横線「中目黒」駅付近)に移転し、跡地は分譲マンション
『The目黒』になっています。なお、2丁目の学区は、五本木小学校、目黒中央中学校です。

 「祐天寺」駅から本マンションまでは徒歩7分です。同駅東口から線路に沿って南西方向に歩き、道なりに歩いて駒沢通りに出た向かい側に本マンションが所在します。「学芸大学」駅から徒歩8分で、同駅西口から線路に沿って北東方向に歩き、道なりに駒沢通りに出てそのまま東方向へ歩いた右手に所在します。鉄道の高架下にもお店が多いです。

 マンションから
徒歩2分のところにローソンストア100、徒歩3分のところにスーパーオオゼキがあって、日々の買い物は至って便利です。また、徒歩8分圏内には保育園、幼稚園、小学校などの教育施設が整っていて、子育てに優しい住環境です。「学芸大学」駅は急行がとまり、それを利用すると、自由が丘駅まで2分、渋谷駅まで7分で行くことができ、通勤や通学、お出かけに便利です。

 白を基調とした外観で、格子の手すりが更に開放感をプラスしています。1階には店舗が入り、住人専用のエントランスが確保されています。エントランスを入ると郵便受けが並び、陽光が射し込み、明るい雰囲気です。オートロックはありませんが、モニター付きインターフォンが導入されています。敷地内には駐輪場が備わっています。宅配ボックスも備え付けられているので、荷物受取の心配はいりません。

 築年数は経っていますが、
2008年に大規模修繕工事実施済みで、掃除の行き届いたエントランスや共用部などからも、管理の良さがうかがえます。ただし、旧耐震基準である点に注意が必要です。また、築年数が古いために、管理費・修繕積立金は高めす。

 対象住戸は、
地上6階建て建物の5階に所在する専有面積87.07平米の3LDKです。南東・北東角部屋で、日照・通風・眺望良好です。また、36.52平米もあるルーフバルコニーが付いています。玄関から右に折れて19.0帖のLDKがあり、洋室は6.4帖、6.0帖(変形)、5.9帖の3室です。トイレスペースが出っ張っていて、バスタブが小さいのが残念です。クローゼットはウォークインタイプはありません。

 10年以上前になりますが、
平成18年に室内がリフォームされ、水回り4点の交換、フローリング張替、クロス張替、ハウスクリーニング等が施されています。

 販売価格は4,990万円、坪単価189万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では6,305万円〜6,705万円、『マンションマーケット』では5,184万円〜5,725万円、『ふじたろう』では4,930万円、『HOME'Sプライスマップ』では6,231万円〜7,352万円、『マンションレビュー』では5,855万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は5,907万円、坪単価224万円となり、販売価格は15.5%割安との試算結果です。一方、管理費等は毎月38,800円、修繕積立金は毎月19,400円かかり、合計毎月58,200円が徴収され、戸数の少なさと築年数の古さが響いています。

 上記のような毎月の管理等コストの高さ、旧耐震建築であること、バスタブの小ささをはじめ少し癖のある間取り等に納得すれば、
かなりお買い得な3LDKです。日照・眺望等条件の良い角部屋で、ルーフバルコニーまで付いています。祐天寺・学芸大学徒歩7〜8分で専有面積80平米台が4千万円とは、最近見なかった水準だけに、私も興味を惹かれました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイヴ学芸大
 価格:4,990万円 (税込)
 所在:目黒区中央町2丁目
 交通:「祐天寺」駅徒歩7分
 面積:専有87.07平米

公式ホームページ ⇒ハイヴ学芸大 

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| 中古マンション 目黒区 | 20:11 | comments(0) | trackbacks(0) |
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