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マンションの需要縮小−土地もある、家もある、買い手はいない

JUGEMテーマ:マンション


★ 27日付の日本経済新聞によれば、新築マンション市場は人口減少や販売価格の高騰を受け縮小傾向にあります。不動産経済研究所によると2018年度上期(4〜9月)の首都圏1都3県の新築マンションの発売戸数は1万5,323戸で、前年同期比5%減りました。下期に大型物件の発売が予定されているため持ち直す公算が大きいのですが、上期だけ見ると発売戸数は1992年度以来の低水準にとどまっています。

 首都圏ではマンションの用地取得でホテルなどとの競争が激しく、建築費の高騰などもあって
マンション価格の高止まりが続いています。新築マンションの契約率は好不調の目安を切る状況が続いています。

 マンション価格の高騰は
中心購買層のサラリーマン世帯の買い控えを招いています。2018年度上期の新規発売戸数に対する契約率は、好不調の目安とされる70%を下回る65.2%です。デベロッパー各社は期を細かく区切って売り出し戸数を減らすなどの対応を取っており、こうしたことも発売戸数の減少につながっているとみられます。

 国内では
人口減少でマンション市場の縮小は避けられません。業界再編の動きも出ており、三菱地所は住宅分譲事業を分社して子会社の藤和不動産と統合し、2011年に三菱地所レジデンスを発足、大京も経営破綻した穴吹工務店を2013年に買収しています。今後もデベロッパー各社による事業再編が進む可能性があります。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。上記は不動産経済研究所が10月16日にプレスリリースした『首都圏新築マンション市場動向〜2018年度上半期〜』に依拠しています。これによれば、
都区部は供給戸数7,032戸と、前年比で11.1%減と、さらに落ち込んでいます。都区部の契約率は68.8%で、首都圏全体の65.2%よりはいいのですが、こちらも前年比では2.5%減で好不調の目安とされる契約率70%を割り込みました。

 都区部の平均価格は6,982万円で前年比では2.5%価格が下落しているのですが、平米単価(111.7万円)では2.7%上昇しており、
専有面積の減少(62.51平米、前年比5.0%減)により価格を抑えている傾向です。都区部の販売在庫数は2,134戸で、前年比11.5%減とこちらは改善しています。

 最近「おや」と思ったのは、先週末に三井不動産レジデンシャルが新聞の折り込みチラシ等で新築分譲マンションの広告を入れてきたことです。しかも、新規物件というよりは、『パークシティ武蔵小山ザタワー』、『パークシティ大崎ザレジデンス』、『パークホームズ千代田淡路町』といった
物件を組み合わせた広告でした。『パークシティ大崎ザレジデンス』はあっという間に売れた物件ではありましたが、新築未入居住戸が出てきた格好です。

 現在は
業界最大手の三井不動産レジデンシャルの都心・城南物件ですら販売に苦労している状況です。その理由を一言で言えば「高すぎる」ということです。都心では既に70平米タイプは1億円を出さなければ買えず、60平米タイプに妥協して9千万円内に収まるかどうか、といったところです。

 三井不動産レジデンシャルの新築物件の場合、
原則分譲価格の10%の手付金を出さなければ契約できず、1千万円内外のキャッシュをマンション完成まで売主に預けなければいけません。また、住み替えの場合は、現住居を即売却に出し、新築マンション完成までは賃貸に住むか、現住居のローンとダブルで住宅ローンを組める評価が金融機関からなされなければいけません。これらをクリアできる層は、ごく一握りしかいないと考えられます。

 上記記事で穴吹工務店を大京が2013年に買収したとありますが、その
大京が今度はオリックスに完全子会社化されることが昨日報じられました。需要が縮小すれば当然供給も縮小せざるを得ず、今後も再編は続いていくのでしょう。

 新聞紙上ではざっと最近見ただけでも、
地方銀行、大学などが合併・統合等による再編を迫られています。そのすべてに言える原因が少子化による人口減少であり、不動産業界はその影響を最も受ける典型例だと思います。土地もある、家もある、しかし買い手がいない−いよいよそんな時代がやってきました。

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| 市場動向 | 19:47 | comments(2) | trackbacks(0) |
Comment
こんにちは!
不動産チラシの価格高騰、最近では目が慣れてきてしまい、
目にしても無反応になりつつあります。

買い手がいなくなる状況は、不動産のみならず
日本自体の危機にもつながりそうで、こわいですね。
coralislandさんのお嬢様世代の英知と健闘に期待したいです!
| あおい | 2018/11/02 3:26 PM |
あおいさん、こんばんは!
コメントどうもありがとうございます。

50年後には日本の人口はこのまま行くと半分になる
という統計もあります。
あれだけ高かったマンションが
50年後には坪単価100万円以下になるかもしれません。

遅くとも娘達が働き盛りの40代に
何とかしなければならないのでしょう。
そのときには全く別のアイディアとか技術とかで、
問題解決!となっていることを期待したいです。

いよいよこれから寒くなりますね。
今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2018/11/02 10:56 PM |
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