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選手村マンション、早くも始動−遠距離、BRT、価格のレガシー方程式

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★ 10月31日付日本経済新聞によれば、三井不動産レジデンシャルなど11社は同日、2020年東京五輪・パラリンピックの選手村のマンションを2019年5月に発売すると発表しました。大会中は選手が宿泊し、大会後に改修して一般に分譲します。5,600戸に1万2,000人が住む新たな街が2024年度に完成します。選手村は五輪レガシー(遺産)の目玉で、マンションの価格や売れ行きが今後注目を集めそうです。

 五輪選手村は
東京都の再開発事業で、三井不動産レジデンシャルや三菱地所レジデンス、住友不動産や野村不動産、東急不動産や東京建物といった不動産大手など11社が参加、マンション分譲などを手がけます。晴海の約13ヘクタールにマンション23棟と商業施設1棟の計24棟を建設します。

 31日の記者会見では新たな街の名称を
「HARUMI FLAG(ハルミフラッグ)」にすると発表しました。「都市生活のフラッグシップ・モデルとなる街を目指す」との思いを込めたといいます。

 2019年春にマンションのモデルルームを公開し、5月下旬に発売します。全5,632戸のうち、分譲が4,145戸、賃貸が1,487戸となります。建物の完成は五輪後に改修する中層棟が2022年秋、五輪後に建設するタワー棟が2024年春を予定しています。住民の入居は2023年春ごろから順次始まる見通しです。

 選手村マンションの
ネックは交通の便です。鉄道の最寄り駅は都営地下鉄・大江戸線の「勝どき」駅で、徒歩25分前後かかります。都は都心と臨海部を結ぶ幹線道路「環状2号(環2)」を整備し、その上にバス高速輸送システム(BRT)を走らせて選手村の住民の交通手段にする計画を立ててきました。

 環2とBRTは築地市場の移転延期で計画が遅れていましたが、
2022年度の全線開通と本格開業が今夏に決定、これを受けて今回の発表となりました。ただ、BRTは本格開業後も当初の輸送力が1時間あたり1,200〜2,000人程度と鉄道に比べて大きく見劣りします。臨海部と東京駅周辺を結ぶ地下鉄構想もありますが、実現の時期は見通せていません。

 マンション市況への影響も懸念されています。選手村で約4,000戸が売り出されれば、タワーマンションなどの開発が相次ぐ
臨海部の他の物件と競合するからです。ある不動産関係者は「大量に売りさばく選手村の物件は坪270万〜280万円とも言われ、坪350万円超で売られる周辺の物件が値崩れを起こす可能性もある」と指摘します。

 三井不動産レジデンシャルは
「数年かけて売る。価格はマーケットのかく乱要因にならないようバランスを見ながら考える」と説明しています。前回2016年のリオデジャネイロ五輪では、選手村を活用したマンションへの入居者が少なく、負の遺産となっています。来春に公表されるマンションの価格が再開発の成否でカギを握りそうです。

 以上が日本経済新聞の記事の概要です。引用が長くなりましたが、価格面も含めよく構成されている記事だったので、ほぼ全文を掲載しました。

 話題の選手村跡地大規模マンションに着いては、私はてっきり東京オリンピックが終了した後に売り出されるのかと思っていましたので、こんな早い時期のアナウンスには意表を突かれました。しかし、
分譲4,145戸の大規模供給で販売には時間がかかりますし、東京オリンピック開催間近で盛り上がる今の方が売りやすいとも言えます。マンション市況も高値継続で何とかもってくれていますので、販売開始にはいいタイミングなのかもしれません。

 価格設定は確かに難しいです。最寄りの「勝どき」駅までが徒歩25分前後とは(公式HPの物件概要によれば4街区は駅徒歩17分〜21分となっています)、駅徒歩10分でも遠いとされる今のマンション業界の
立地の常識を超えています。BRTの駅までの距離や都心までの時間、便数(平日ピーク時は1時間20本ということですが)、1本当たりの乗車人員などの情報が確実に与えられなければ安心して購入できません

 あるいは環2を通るのが
新しいバス便であれば、むしろBRTより時間が読みやすく、販売が促進されるかもしれません。それがマンション専用のシャトル便であればなおよい、ということでしょう。

 記事にある
坪270万円〜280万円という額は、東京都からの払下げ額からみれば十分利益がでる水準でしょう。したがって気にしているのは、価格を安くすると大量に供給されている既存又は計画中の湾岸マンション物件に値崩れ等の悪影響を及ぼさないか、ということだと思われます。

 選手村跡地の有効活用は、東京都としてもオリンピック成否の重要部分ですので、各デベロッパーも
お付き合いの部分があると推測します。行政側の要請と民間としての利益をいかにマネージするかがポイントだと考えます。

 オリンピック選手村跡地という
レガシーに購入者がどれだけプレミアムを感じ、立地の弱点を官民がいかにカバーするか、熱しやすい日本人の国民性を考えれば、坪単価300万円を切ることにより案外早いピッチで売れていく可能性もありそうです。

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| 最新ニュース | 20:35 | comments(2) | trackbacks(0) |
Comment
coralislandさん、こんにちは。

いよいよ、出てきましたね。
これだけの開発、もうお目にかかることはないかと思います。
現地へは東京湾華火大会の時に訪れただけですが、駅まではかなり遠かった印象が強いです。BRTに過度な期待も出来ず如何ともしがたいですね。
最多供給面積が85m2とかなりな広さゆえ、坪単価はそれほど伸びず、中央値は坪250万前後ではないかと予想しています。
私の周りの不動産関係者が買う予定なんて話もあるので、かなり気にはなっています。
ただ、先立つものは不足していますが(笑)
| ゆっきー | 2018/11/07 7:27 PM |
ゆっきーさん、こんばんは。
コメントどうもありがとうございます!
仕事の出張があり、お返事が遅くなりました。

HARUMI FLAG、どのような価格付けになるか、興味津々です。
坪単価250万円だったら魅力的ですね!
ただ、自分で住むとなると、
やはり駅距離に躊躇してしまいます。
これだけ大勢住むことになると、
BRTを含め、
行政も利便性向上でいろいろやりそうな気がして、
それに賭けてみる、というバクチもあるかもしれませんね。

今後ともどうかよろしくお願い申し上げます!
| coralisland | 2018/11/09 8:49 PM |
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