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塩漬けの優良物件、動き出す?−法務省研究会が「骨肉の争い」に釘を刺す

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★ 10月11日付の健美家ニュースでは、『塩漬けの優良物件が動き出すか?法務省が遺産分割協議の期限を10年とする民法改正を検討!』と題した記事を掲載しています。その概要は、以下の通りです。

法務省は遺産分割協議の期限を最長10年とする民法改正案を、2020年の通常国会に提出すると一部マスコミで報じられました。

 現行民法では、相続が発生すると遺産分割協議を行って財産の分割をすることができますが、期間の制限はありません。遺産の分割がされるまでは遺産は相続人全員の共有となり、例えば不動産を売却しようとすれば、相続人全員の同意が必要となります。このため、
相続人の意見がまとまらなければ売却もできず、塩漬け状態となる物件もあります。この遺産共有を解消する方法として、次のような方策が法務省の研究会で提示されています。

1 遺産分割の協議(合意)及び遺産分割の申立ての期限は、相続の開始時から10年とする。
2 相続の開始時から10年を経過するまでに、遺産分割の協議(合意)及び遺産分割の申立てがない場合は、法定相続分(又は指定相続分)に従って遺産の分割がされたものとみなす。


 上記2点の方策が改正民法に反映されれば、遺産の分割について相続人が協議をしない、あるいは協議がまとまらない場合であっても、被相続人の死亡後10年経てば、原則として自動的に法定相続分で遺産の分割があったとみなされます。また、遺言がある場合はそれによることとなります(指定相続分)。

 次に、10年経過して法定相続分により相続があったとみなされた場合、その不動産をどのように取引(売買や賃貸など)するかが問題となります。

 現行民法では、共有物の管理に関して管理権者を選任することができると解され、共有者全員の同意を得なければならないと考えられていますが、所在不明の共有者がいれば管理権者を選任することができなくなるため、上記研究会では、
遺産全体の管理権者を、共有者の持分の価格の過半数で選任することができるよう提案しています。

 管理権者が不動産に関する取引の窓口となることを想定しています。このうち、共有者の過半数の同意でできる行為については、管理権者が行うことができるようにします(一定の賃貸借契約など)。

 ただ、
不動産を売却するためには、共有者全員の同意が必要です。そこで、共有者の一部が不明である場合(所在不明である場合と共有者の一部を特定することができない場合)に、他の共有者が不明共有者のために相当の償金を供託し、不明共有者の持分を取得することができるようにします。

 また、
不明共有者以外の共有者全員の同意を得れば、不明共有者の同意がなくても、不明共有者のために相当の償金を供託した上で、不明共有者の共有持分権を含めた所有権全部の第三者への移転をすることができるようにします。

 つまり、
所在不明者の意思を確認することなく、物件を処分する道が開けることになります。」

 以上が健美家ニュースの記事の概要です。優良資産を巡っては
「骨肉の争い」が生じやすく、これまでは共有者の一人でもずっと主張し続ければ協議がまとまらず、有効活用も処分もできない状態でした。そうしているうちに相続人が子や孫へ枝分かれしていき、所在不明者が出てきたり、そもそも誰が受け継いだかもわからなくなってしまったり、時を経れば解決するどころか、ますます解決困難になっていくのが日本の不動産相続の構図でした。

 もし上記研究会の提言が実現すれば、この厄介な問題の解決に向けて大きく前進します。
債権の消滅時効や土地の取得時効と平仄を合わせる10年間を区切りとして遺産相続協議が打ち切られ、法定相続分又は指定相続分通りに分割されるのです。

 また、こうした持ち分のある共有物の管理・売却についても、
全員の同意を要しないルールが提案されています。まず管理については、全員の同意がなくとも過半数の同意で一定の管理ができるようになります。売却の場合はさすがに全員の同意が必要ですが、もし共有者の一部が不明である場合には、他の共有者が不明共有者のために『相当の償金』を供託することにより、物件処分の道を開こうとしています。

 「相当の償金」がどの程度になるかは気になるところですが、これからは優良資産ながら不明共有者がある場合でも、当該資産の売却又は有効活用が促進され、放置すれば虫食い状態に陥る懸念が解消され、古い街の再開発が進むかもしれません。不動産市場にもプラスの影響を与えることでしょう。

 しかし、考えてみれば、
もっと早くこういった解決策が提示されるべきではなかったかという気がします。論理的には従来からあり得た話で、かつ、解決しようと思えばできた話でもあります。まあ、所有者不明土地を巡る社会の機運があってこその動きということで、これでよしと考えることにしたいと思います。

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| ノウハウ・経験談 | 21:40 | comments(0) | trackbacks(0) |
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