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ばたばたと人辞めていく秋の暮−不動産転売屋に厳しい年の瀬

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★ 私は、実需の分譲マンションの情報のみならず、投資用物件の情報を流してくれるメールもいただくようにしています。実際、投資用物件の動きは、実需物件の動きよりも速く、不動産市場の動向を占うのに適しているとも思われます。また、実需物件で指標となるのは坪単価ですが、投資用物件の場合は利回りとなり、異なる視点から市況を感じることもできます。

 そんな投資用物件を扱う業者の担当者さんから、
この半年間で4通ほど、転職や退職のメールをいただきました。お一人は結構魅力的な利回り物件をズバッと送ってくれる方だったのですが、ある日突然、「このたび一身上の都合で◯◯生命の営業職に転職しました。」とのメールが届きました。「あれだけ魅力的な物件を揃えていたら、かなり儲けているだろうなあ」と思っていたので、びっくりしました。

 もう一人の方は、やはりアグレッシブに売り込みをかけていた会社代表でした。メールは毎日のように着ていたのですが、半年くらい前から
メールの文面に愚痴が出るようになり、ある日突然会社名を変更し、そこから取り扱う物件がしょぼくなり、メール配信もとぎれとぎれになったのですが、つい最近、また会社名が代わったメールが届きました。まるで業(ごう)のように不動産業界から足を洗えないようで、先行きが心配です。

 残りの2通は、チームで物件を紹介してくる業者です。この会社も毎日複数メールで提案があるのですが、果たしてどの程度反響があるのだろうかと見ていた矢先、そのチームのシニアと思われるお一人から、
「一身上の都合で退職することとなりました」とのメールが届き、その2、3日後に、それに影響されたかのように、同じ社の若手から同様のメールが届きました。

 このように律儀に退職をメールで報告してくれる方は
ごく少数派でしょうから、おそらくかなり多くの方が不動産投資業界から足を洗いつつあると思われます。

 もちろん、この背景にあるのは
「スルガ・ショック」です。今、不動産投資業界は、ほとんどは「三為(さんため)業者」になっているのだそうです。「三為業者」とは不動産の転売屋のことで、かつ、物件を仕入れるときに自社の登記を入れずに売主から買主に直接登記を移転する(新・中間省略登記=第三者のためにする契約(=三ため))ことにより、登記費用・登録免許税・不動産取得税等を免れる業者のことです。

 これだとまさに物件を「横流し」できるわけで、費用をほとんどかけずに転売の売却益を得ることができます。しかし、「スルガ・ショック」で金融機関の融資が厳しくなり、買手がいなくなってしまったので、今度は逆に、売主に支払った手付金(物件価格の5%程度)を失い、多額の違約金(物件価格の20%程度)が請求されるリスクが出てきてしまうのです。

 こうなると、
アグレッシブに突っ込んだ業者ほど多数の売れない物件を抱えてしまい、手付金喪失・違約金請求の束に悩まされることになります。会社としては立ちゆかなくなり、社員としては自発的に辞めていくか、人員整理の対象になるかの場面に立ち至るようになります。

ばたばたと人辞めていく秋の暮

 例年お正月は、投資用不動産がばんばん売れていくシーズンでした。来年の年明けは、一体どのような光景が広がっていることでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 22:34 | comments(0) | trackbacks(0) |
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