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都心物件も値下げを始めた?−西麻布高級マンションの「特別大商談会」

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★ 東京カンテイの「2018年10月の三大都市圏中古(既存)マンション70平方メートル換算価格の月別推移」によれば、2018年10月の首都圏中古マンション価格は、全域で弱含んだ影響から前月比−0.3%の3,625万円と僅かながら引き続き下落しました。都県別で見ると、東京都では−0.3%の4,879万円と直近のピークだった8月よりもやや水準を下げ、神奈川県(−0.6%、2,873万円)や千葉県(−0.2%、2,016万円)でも再びマイナスとなりました。また、緩やかな上昇傾向を示していた埼玉県では、−0.7%の2,278万円と6ヵ月ぶりに反転下落しています。

 ただし、
東京都では−0.3%の下落でも、23区及び都心6区ではそれぞれ0.2%の上昇です。三井不動産リアルティの調査でも、都心7エリアのプレミアムマンションでは直近の2018第2四半期が成約単価のピークとなっており、都心高級物件の強さを感じます。

 しかし、
成約件数については、上記プレミアムマンションでも2017年第2四半期を直近のピークとして徐々に減少しています。価格は高騰しながらも、それについていける高所得者層の購入は一層限られてきている印象です。

 最近は、
都心の話題マンションでも、販売期間がずるずる延びてきています。以前は、人気の大規模タワーマンションについては、第1期・第2期の2期構成であっという間に完売していましたが、この春以降はそのような事例を見聞きしなくなりました。

 例えば、鳴り物入りで販売がスタートした
『パークタワー晴海』は現在第5期7次を数えていますし、「月島」駅徒歩2分という利便性と値頃感から個人的には早期完売を予測していた『MID TOWER GRAND』は現在、第1期3次販売となってこちらも小刻みな販売となっています。

 買手がいなくなったわけではないのですが、どの販売現場からも
熱気は感じられません。妙な言い方をすれば、以前は買わなくてもいい人まで買っていたのですが、今は買うべき人が買っているような気がします。

 最近「おや」と思ったのが、
『アトラス西麻布』のダイレクトメールです。西麻布4丁目アドレスで、「広尾」駅徒歩7分のアクセス、そして旭化成不動産レジデンスの「アトラス」ブランドと、都心高級物件として欠けるところがありません

 しかし、総戸数16戸と小規模ながら
2017年10月竣工から1年経過しても最終1戸が売れ残っています。この11月からは「特別大商談会」、つまり値引き可の物件となりました。

 対象住戸は、
間取り2LDK、専有面積80.83平米で販売価格14,890万円、坪単価609万円です。ルーフバルコニーも12.66平米付いています。北・東・西の三面採光・角住戸プランでもあります。

 専有面積の割に収納が多く、3LDKとならなかったのが売れ残った理由かもしれませんが、
パワーカップルであればむしろ好ましい間取りとも言えます。逆に富裕層には物足りないコンセプトと価格設定だったのかもしれません。

 さて、本物件はいくらまで下げられるのでしょうか。
1割引でも13,400万円で私などは全く手が届きませんが、それでも1,500万円もの値引きとなります。このクラスになると、値引きの相場がさっぱりわからないのが正直なところです。

 それにしても
都心物件、しかも港区西麻布物件で堂々と「特別大商談会」をやるのは今まではほとんど聞いたことはありませんでした。実はほかにも、「これは値下げではないのか」と思われる都心新築高額物件を最近目にしたことがあります。

 都心高級マンションは高ければ高いほど売れるといった時代は既に終わり、
そろそろ売れ残り物件を処分しなければ危うい、そんな雰囲気が業界にも出始めたと言っては言いすぎでしょうか。

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| ノウハウ・経験談 | 23:56 | comments(0) | trackbacks(0) |
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