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ハイライフ田端(中古)−いぶし銀のような堅実・良好3LDK

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★ JR高崎線「尾久」駅より徒歩6分、同山手線・京浜東北線「田端」駅より徒歩10分の場所に立地する山一不動産旧分譲・京成建設施工・地上14階建・総戸数49戸・1981年10月築(築37年2ヶ月)の『ハイライフ田端』です。

 アドレスは荒川区西尾久4丁目です。西尾久(にしおぐ)は、荒川区西部にあり、菱形をした荒川区の頂角にあたる最西端、隅田川の南岸に位置します。東に隣接する東尾久と合わせて尾久と総称されます。地区の北を隅田川を挟んで足立区と、東を東尾久と、南及び西を北区と接しています。

 小工場、商店街、住宅が混在する密集地域であり、下町の雰囲気が色濃く残っています。都内では唯一残された都電の荒川線が走っており、東京都交通局荒川電車営業所(「荒川車庫前」駅)があります。また、隅田川に面して荒川区が運営しているアミューズメント施設あらかわ遊園があります。

 現在の西尾久2丁目付近に尾久三業地が置かれており、1980年(昭和50年代半ばから60年くらい)までは、芸者の置屋や待合も営業していました。昭和11年、この地の待合を舞台として阿部定事件が発生し、世間の注目を浴びました。本マンションの所在する西尾久4丁目は、世帯数が2,369世帯と西尾久の中で最も多くなっています。


 「尾久」駅から本マンションまでは徒歩6分です。同駅を北側に出て、尾久駅前交差点を右折し、線路に沿って南東方向へ歩いた右手に所在します。「田端」駅から本マンションまでは徒歩10分で、同駅を北側に出て、JR東日本東京支社ビルの角を明治通り方面へと歩き、田端新町三交差点を左折して進んだ左手に所在します。

 明治通り沿いのグレーを基調とした外観が特徴です。間取りは3LDK〜4DK、専有面積は53.08平米〜66.46平米でファミリーに適しており、ペットの飼育が可能(飼育細則あり)です。「田端」駅や「尾久」駅周辺は商業施設や飲食店が立ち並ぶ街となっており、本マンションより徒歩10分圏内に中学校、小学校、スーパー、ドラッグストア、コンビニエンスストア、金融機関、郵便局、医療機関や公共施設等があります。

 本マンションの
目の前には「Olympic西尾久店」が徒歩1分、「Welpark荒川西尾久店」が徒歩5分、「業務スーパー田端店」が徒歩7分、「SuperValue西尾久店」が徒歩8分、「まいばすけっと田端駅北店」が徒歩9分と、日常のお買い物に不自由はありません。 ・

 本マンションは、
管理体制良好で、掃除が行き届いているとの入居者からのお話です。1994年に大規模修繕、1999年に給水管改修、2006年に大規模修繕、2008年EV改修等建物にこまめに手を入れてきています。昨年11月時点で修積金総額7,208万円強あり、今後の修繕にも対応できそうです。

 対象住戸は
地上14階建て建物の14階に所在する専有面積65.57平米の3LDKです。最上階の南西・北西角部屋で両面バルコニーとなり、日照・眺望良好です。ただし、リビングに付いたついたバルコニー側にJRの線路があるので、騒音等を確認する必要があります。

 LDKは16.0帖あり、洋室は6.0帖、5.0帖、4.2帖ときれいに配置されています。4.2帖の洋室は開口部がドア部分しかない行灯部屋になっている点は要チェックです。

 水廻りも玄関左手にきれいに収まっています。洗濯機置場はLDKと洋室に挟まれた位置で独立しています。4.2帖の洋室に大型収納があり、他の洋室にもクローゼットがついており、
標準的な収納量を確保しています。浴室の大きさは確認する必要があります。

 今月中にリノベーション完了予定で、キッチン、浴室、トイレ、床(フローリング等)、壁・天井(クロス・塗装等)、洗面化粧台、トイレ、照明等が一新されます。

 販売価格は3,190万円、坪単価161万円です。各ポータルサイトで対象住戸の自動査定を行うと、『マンションナビ』では3,179万円〜3,477万円、『マンションマーケット』では3,020万円〜3,338万円、『ふじたろう』では2,439万円、『HOME'Sプライスマップ』では3,258万円〜3,839万円、『マンションレビュー』では3,308万円でした(面積等を対象住戸に合わせて補正しています)。

 これらの
自動査定の平均は3,161万円、坪単価159万円となり、販売価格は0.9%割高との試算結果です。なお、本マンションの分譲時の平均坪単価は148万円との記録が残っています。
 周辺環境を含め決して派手なマンションではありませんが、
維持管理のしっかりした良いマンションだと思います。修繕を丁寧に重ねている割には修繕積立金が月額8,870万円と抑えられており、管理費も月額12,480円とリーズナブルです。いくつかチェックポイントはあるものの、リノベーションされた間取りもすっきりとしています。

 売主側の仲介業者からは
引越代負担のオファーがあり、この点も助かります。堅実に住むなら、このようなマンションもいいかなと感じました。

 種別:中古マンション
 名称:ハイライフ田端
 価格:3,190万円 (税込)
 所在:荒川区西尾久4丁目
 交通:「尾久」駅徒歩6分
 面積:専有面積65.57平米

詳細はこちら
ハイライフ田端

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| 中古マンション 荒川区 | 20:38 | comments(0) | trackbacks(0) |
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