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マンション大型バーゲンセールが始まる?ー今回は「購入は増税後まで待て」が正解か

JUGEMテーマ:マンション


★ 来年10月、消費税の税率が10%引き上げられるのに伴い、住宅ローン減税の期間が今の10年から15年に延長される可能性が報じられています。何気ない報道がほとんどなのですが、これは住宅購入に与えるインパクトは近年になく大きいのではないかと思っています。

 従来の景気対策や消費税率引上げ対策は、
住宅ローンの控除額を引き上げる方策でした。特にリーマンショック後の対策は、私が適用を受けた控除額限度20万円(総額160万円)から一気に50万円、長期優良住宅の場合は控除率が通常の1%から1.2%に引き上げられ、通常の住宅で総額500万円、長期優良住宅で総額600万円の控除が限度額となっていました。

 年間控除額が20万円だった私は相当悔しい思いをしましたが、それでも入居日を遅らせなかったのは、娘の中学受験が迫っていたことと、実際に借りた住宅ローンが3,000万円程度で、
新住宅ローン控除でも控除の恩恵は約250万円で、見かけほどインパクトがなかったからです(それでも140万円は違いますが)。

 一方、
今回の景気対策は、見た目以上に得られる恩恵が大きいのです。これまでの対策だと、そもそも限度額目いっぱいに住宅ローンを借りる(借りられる)人はとても少なく、政治的にはアピールできても、実際の効果はそれほど大きくありませんでした。しかし、今回は、私の例ですと、住宅ローン控除総額は現在の約250万円から約340万円となり、現在の約1.4倍になります。

 suumoによれば、2015年において、23区の住宅ローン借入額の平均は4,470万円となっています。これを現在の主要都市銀行の変動平均金利0.607%で35年借りるとすれば、
住宅ローン控除額は現在の約380万円から約530万円へ約150万円増加します。

 一方、2015年に23区で購入された新築マンションの平均額は5,644万円です。一般的なマンションであれば、建物・土地割合は1:1くらいでしょうか(タワーマンションでは建物:土地は、例えば7:3程度と建物割合が高くなります)。消費税は建物のみにかかりますので、5,644万円のマンションであれば消費税額は税率8%の場合、約225万円です。これが消費税率10%になると、約280万円で、
55万円の増税となります。

 したがって、住宅ローン減税の期間が15年に延びた場合、
得られる恩恵は約150万円、片や増税額は55万円で、住宅ローン減税額の方が約100万円も多くなります。つまり、今消費税率引上げを恐れて駆け込みで買うより、むしろ消費税率が10%に上がるのを待ってマンションを購入した方がお得なのです。

 一般的なマンションの場合、上記借入額で住宅ローン減税期間延長の恩恵額と
同程度までの増税額となるには、物件価格が約1億5千万円にならなければなりません。すなわち、1億円をキャッシュで出し、5千万円の借入れをして初めて住宅ローン減税期間延長の効果がなくなることになります。一般サラリーマンが住宅ローンを借りながら新築マンションを購入する場合、ほとんどのケースで「購入を増税後まで待つべき」という結論になります。

 まして、
需要が鈍ってまだ売り出すこともできないでいる潜在在庫も含めた大量の増税前の売れ残り物件を、来年10月以降に消費税率2%を上乗せして購入したい人がどれほどいるのでしょうか

 今週木曜日、本年1月に竣工してもうすぐ1年が経過しようとしている
『クラッシィハウス湘南藤沢』が、朝日新聞の1面を使って大々的に「大商談会」の開催をアピールしていました。新築マンションの第1期売り出しで全面広告を出すのなら普通ですが、割引ありを示唆する「大商談会」の全面広告は珍しいと思われます。

 昨日のDMでは、
『シティタワーズ東京ベイ』「ご来場キャンペーン楽天スーパーポイント2,500ポイントプレゼント」とありました。このようなポイントプレゼントで住友不動産がわざわざDMを使用するのも久しぶりな気がします。

 来年1月になれば、
今回の景気対策に焦った売主側がいよいよ本格的に「増税前在庫物件一掃セール」を始めるかもしれません。しかし、これと対照的に、購入者側で、「増税前駆け込み購入」が起きるかどうかは疑問であり、むしろこのような景気対策のもとでは、駆け込み購入をすべきではないと強く感じています。

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| ノウハウ・経験談 | 20:19 | comments(0) | trackbacks(0) |
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