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契約率40%台、在庫1万戸視野ー90年代バブル崩壊との共通点と相違点

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★ 不動産経済研究所は1月22日、『首都圏のマンション市場動向ー2018年12月度ー』を発表しました。

 これによれば、
12月の発売戸数は7,462戸で、前年同月比(6,480戸)で15.2%の大幅増となりました。これは一昨年の2016年12月の7,007戸をも上回る数で、ここ3年間で最も多い12月の発売戸数となりました。

 しかし、それが需要に応えているかというとそうではなく、
契約率は49.4%と5割を割り込むという、私がかつて見たことのない低契約率となりました。前月11月の契約率53.9%もここ3年間で最も低い契約率であったところ、それをも下回る結果となったのです。

 プレスリリースによれば、この数値は
1991年8月(49.7%)以来の50%割れということです。1991年といえば不動産バブルの絶頂期で、同年の首都圏の平均マンション価格は5,900万円でした。実は、今回12月の首都圏の平均マンション価格は5,896万円です。ここに奇妙な価格の一致を感じてしまいます。

 ちなみに1990年代の不動産バブルで最も価格が高かったのは1990年で、今回も2018年より2017年の方が価格が高くなっているので、
ピークからの落ち方も似ています。1990年代の軌跡を忠実にたどるとすれば、2019年は首都圏マンション価格が5,000万円台にまで、約14%価格が下落することになります。

 もっともこれが実現すれば、
完全な不動産バブルの崩壊となることでしょう。1990年代の教訓からすれば、それから3年後には首都圏マンション価格は4,100万円台で、さらに約18%価格が下落しています。

 販売在庫数は9,552戸と、一気に2,803戸も増加しました。在庫数は今まで6千戸台を中心に推移ていたのですが、在庫が1万戸に迫る勢いというのも、私は経験したことのない世界です。

 これまではなかなか売れない住戸を
潜在在庫としてストックしていたのですが、通常であれば年末の最も売れる時期として、大量に売り出しを行い、結果的には売れるかどうか賭けに出た格好です。しかし、やはり今の鈍い需要を呼び戻すには至りませんでした。

 リーマンショック後の中小デベロッパーの倒産で、分譲マンション業界は大手中心となり、
すぐには売れなくても長期間持ちこたえられるようになってきました。その意味では、1990年代の不動産バブルの崩壊のような急激な価格下落は起きず、大手デベロッパーは静かにマンション新規開発を減らし、重心を他の不動産業に移すことで乗り切っていくのかもしれません。

 一方、このような
「バブル」は、いったんはじけないと正常なマーケットに戻らないとも言え、痛し痒しです。今後ともどことなく消化不良のような気持ち悪いムードが長期間続くというのが、最もあり得るシナリオなのでしょう。

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