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2021.01.27 Wednesday
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2019.01.29 Tuesday
契約率40%台、在庫1万戸視野ー90年代バブル崩壊との共通点と相違点
author :
coralisland
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マンション
★ 不動産経済研究所は1月22日、
『首都圏のマンション市場動向ー2018年12月度ー』
を発表しました。
これによれば、
12月の発売戸数は7,462戸で、前年同月比(6,480戸)で15.2%の大幅増
となりました。これは一昨年の2016年12月の7,007戸をも上回る数で、
ここ3年間で最も多い12月の発売戸数
となりました。
しかし、それが需要に応えているかというとそうではなく、
契約率は49.4%と5割を割り込む
という、私がかつて見たことのない低契約率となりました。前月11月の契約率53.9%もここ3年間で最も低い契約率であったところ、それをも下回る結果となったのです。
プレスリリースによれば、この数値は
1991年8月(49.7%)以来の50%割れ
ということです。1991年といえば不動産バブルの絶頂期で、同年の首都圏の平均マンション価格は
5,900万円
でした。実は、今回12月の首都圏の平均マンション価格は
5,896万円
です。ここに
奇妙な価格の一致
を感じてしまいます。
ちなみに1990年代の不動産バブルで最も価格が高かったのは1990年で、今回も2018年より2017年の方が価格が高くなっているので、
ピークからの落ち方も似て
います。1990年代の軌跡を忠実にたどるとすれば、2019年は首都圏マンション価格が
5,000万円台にまで、約14%価格が下落
することになります。
もっともこれが実現すれば、
完全な不動産バブルの崩壊
となることでしょう。1990年代の教訓からすれば、それから3年後には首都圏マンション価格は
4,100万円台で、さらに約18%価格が下落
しています。
販売在庫数は9,552戸と、一気に2,803戸も増加
しました。在庫数は
今まで6千戸台を中心に推移
し
ていたのですが、在庫が1万戸に迫る勢いというのも、私は経験したことのない世界です。
これまではなかなか売れない住戸を
潜在在庫
としてストックしていたのですが、通常であれば年末の最も売れる時期として、大量に売り出しを行い、
結果的には売れるかどうか賭け
に出た格好です。しかし、やはり今の鈍い需要を呼び戻すには至りませんでした。
リーマンショック後の中小デベロッパーの倒産で、分譲マンション業界は大手中心となり、
すぐには売れなくても長期間持ちこたえられる
ようになってきました。その意味では、1990年代の不動産バブルの崩壊のような急激な価格下落は起きず、大手デベロッパーは
静かにマンション新規開発を減らし、重心を他の不動産業に移す
ことで乗り切っていくのかもしれません。
一方、このような
「バブル」は、いったんはじけないと正常なマーケットに戻らない
とも言え、痛し痒しです。今後とも
どことなく消化不良のような気持ち悪いムードが長期間続く
というのが、
最もあり得るシナリオ
なのでしょう。
⇒
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